環(huán)球新動態(tài):融創(chuàng)百億接盤后信托延期,還有數(shù)十億信托連遭“撬鎖搬箱”

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信托“踩雷”地產(chǎn),期待展期后重構(gòu)市場信用。


(資料圖片僅供參考)

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

信托與房企之間的愛恨糾葛可以說“剪不斷、理還亂”。

一方面,房企紓困離不開信托機構(gòu)的支持,無論是合作開發(fā)還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓,都有信托機構(gòu)參與;另一方面,部分信托計劃又因出險房企無法如期兌付,而陷入違約風(fēng)險,甚至出現(xiàn)單方面“撬鎖”轉(zhuǎn)移資金、印簽等沖突。

近日,融創(chuàng)中國(1918.HK)天津融創(chuàng)星耀五洲項目公司未能如期兌付信托產(chǎn)品,被中融信托宣布進入延長期。算上天津項目,融創(chuàng)已有多個項目牽扯信托糾紛,中融信托、安信信托都牽扯其中,與項目相關(guān)的信托產(chǎn)品規(guī)模高達百億級。

投資千萬難回款,兩年收益不足百萬

廣東塔牌集團(002233.SZ)的一紙公告,宣告了融創(chuàng)中國又一筆信托糾紛。

11月18日,塔牌集團公告稱,公司2020年12月8日認(rèn)購的一筆信托產(chǎn)品因無法如期兌付,自動進入延長期,這筆信托產(chǎn)品最終用于融創(chuàng)華北發(fā)展集團有限公司旗下的天津融創(chuàng)星耀五洲項目開發(fā)。

據(jù)了解,上述信托產(chǎn)品為中融國際信托有限公司(簡稱“中融信托”)發(fā)行的“中融-承安75號集合資金信托計劃”(簡稱“75號信托”)B類信托單位。

來源:塔牌集團公告

塔牌集團的認(rèn)購金額為1000萬元,截至2022年9月底,該信托產(chǎn)品確認(rèn)的公允價值變動損失為135.28萬元。目前,塔牌集團收到該信托產(chǎn)品的收益合計約86.51萬元。

塔牌集團表示,為防范地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的投資風(fēng)險,公司從2021年下半年起暫停了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品投資。

相關(guān)媒體引用信托產(chǎn)品資料顯示,“75號信托”成立于2020年11月18日,總規(guī)模共40億元。其中A類信托單位業(yè)績比較基準(zhǔn)為7.6%,共25億元;B類信托單位業(yè)績比較基準(zhǔn)位7.8%,共15億元。產(chǎn)品期限分別為12個月、24個月,此次面臨違約的是B類信托。

中融信托11月17日發(fā)出的《中融-承安75號集合資金信托計劃臨時管理報告》顯示,自2022年11月18日(含該日)起,信托計劃B 類信托單位將自動進入延長期,展期到信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)完畢且受托人宣布該信托單位終止之日止。

中融信托表示,受托人一直在與融創(chuàng)集團、融創(chuàng)華北等相關(guān)方溝通協(xié)商,以督促相關(guān)方及時足額履行支付義務(wù)。但截至公告日,融創(chuàng)集團及融創(chuàng)華北等相關(guān)方仍未對信托計劃股權(quán)收購價款的支付方案做出明確反饋。

中融信托預(yù)計融創(chuàng)華北等相關(guān)方無法如約足額履行投資本金、投資收益的支付義務(wù),擔(dān)保方也無法履行擔(dān)保責(zé)任。

千畝大盤紓困復(fù)工,賬目金額受限

據(jù)了解,融創(chuàng)星耀五洲位于天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。2017年5月,融創(chuàng)從云南房企星耀集團手中以102.54億元的代價收購。據(jù)媒體報道,當(dāng)時項目已經(jīng)銷售百萬平米,但仍有過半項目待開發(fā)。

該項目規(guī)模巨大,包含4100畝土地和7000畝水面,總建筑面積約為412萬平方米。星耀集團因資金不足導(dǎo)致項目停工多年,曾經(jīng)被稱為“天津最大爛尾樓”。

融創(chuàng)在接手之后,銷售壓力仍然很大。當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士稱,“融創(chuàng)星耀五洲面臨來自同在天嘉湖地塊的中海項目的競爭壓力,中海項目為現(xiàn)房銷售,融創(chuàng)項目為期房,而且已經(jīng)停工一年了。”

有融創(chuàng)業(yè)主對媒體表示,自己購買的融創(chuàng)星耀五洲商品房原定去年11月交房,但現(xiàn)在已經(jīng)延期一年仍未交付。

中融信托報告顯示,融創(chuàng)星耀五洲已申請紓困資金用于項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建設(shè)。截至2022年10月31日,15#-17#地塊配建及景觀綠化等配套設(shè)施工程施工中,16#-18#地塊各樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂,二次結(jié)構(gòu)施工,19#、20#、24#地塊各樓棟主體結(jié)構(gòu)施工。

來源:融創(chuàng)官微

“36氪”援引中融信托報告稱,2022年前10月,融創(chuàng)星耀五洲的合同銷售金額約3.77億元,回款約1.91億元(項目工程款支出約1.93億元),截至2022年10月31日賬目金額合計3683萬元,主要為監(jiān)管戶受限資金。

中融信托認(rèn)為,受疫情及市場下行等因素影響,融創(chuàng)星耀五洲項目公司賬面資金余額較少,項目流動性較弱。

中融相關(guān)人士表示,“中融會盡職盡責(zé)為受托人爭取權(quán)益,目前各個項目也在做抵押物確權(quán)+補充風(fēng)控,公司也在跟融創(chuàng)做整體談判。”

政策加持望展期,“撬鎖搬箱”何時休

除了天津融創(chuàng)星耀五洲,融創(chuàng)其他項目同樣資金鏈緊張,為保交付、保施工,個別項目在信托產(chǎn)品管理上與信托機構(gòu)發(fā)生了“撬鎖搬箱”的沖突。

11月初,安信信托與貴州宏德置業(yè)有限公司(下稱“宏德置業(yè)”)、貴州融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“貴州融創(chuàng)”)共管的保險箱(內(nèi)有共管印鑒)被不明身份人員私自搬走。

據(jù)了解,安信信托在2013年設(shè)立了一筆不超過60億元的信托計劃,投向宏德置業(yè)、貴州宏德溫泉旅游有限公司,用于貴陽樂灣國際新農(nóng)村建設(shè)項目。

2019年,上述信托計劃到期后,項目公司未全額兌付,1年后進入處置期。目前,這筆信托存續(xù)規(guī)模39億元。

安信信托披露的報告顯示,宏德置業(yè)與保險箱一事關(guān)聯(lián)密切。保險箱被搬走后,宏德置業(yè)向安信信托提供了一份《關(guān)于對樂灣國際項目印章、資金、可售房源進行監(jiān)管的通知》,表示因經(jīng)營和債務(wù)問題,宏德置業(yè)出現(xiàn)停工和逾期交房,貴陽烏當(dāng)區(qū)問題樓盤專項治理工作專班要求提供監(jiān)管印章、監(jiān)管資金、監(jiān)管可售房源等。

據(jù)了解,貴州融創(chuàng)與安信信托均為宏德置業(yè)股東,貴州融創(chuàng)于2018年7月入股宏德置業(yè),雙方持股比例均為45%,安信信托則通過上海金睦投資合伙企業(yè)持有剩余10%股份。

融創(chuàng)與信托之間的類似糾紛不止這一件。今年9月,中融信托發(fā)布公告稱,和融創(chuàng)共同保管的章證照及印鑒等共管物品的保險柜鎖芯被換,保險柜無法打開,兩個資金監(jiān)管賬戶中約11.4和4.2億元資金被劃走,其中還有武漢塔子湖置業(yè)章證照及印鑒等物品。

針對“撬鎖門”事件,融創(chuàng)集團對媒體表示,“為更好的保民生、保交付,融創(chuàng)武漢1890和融創(chuàng)公園大觀兩項目被納入武漢監(jiān)管重點保交付項目,項目資金已嚴(yán)格按照政府監(jiān)管專戶要求管理?!?/p>

融創(chuàng)還表示,公司與中融信托均向相關(guān)政府專班承諾,全力以赴確保交付。截至2022年10月,融創(chuàng)今年累計已交付約14萬套。

對于房企與信托之間的糾紛,監(jiān)管部門已經(jīng)注意并推出相應(yīng)政策,協(xié)調(diào)雙方矛盾。

上周央行發(fā)出的“金融16條”中就提出,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

上述政策或?qū)⒅θ趧?chuàng)解決與信托公司之間的糾紛,緩解債務(wù)壓力。

你身邊有投資地產(chǎn)信托產(chǎn)品的朋友嗎?歡迎評論區(qū)留言討論。

標(biāo)簽: 信托產(chǎn)品 中融信托 宏德置業(yè) 信托計劃 安信信托

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