擲重金押注家裝業(yè)務(wù)后,貝殼-W(02423)基本面仍難言樂觀?

來源:英為財情

房地產(chǎn)市場反彈未至,相關(guān)股票已然聞聲先漲。自去年10月以來,貝殼-W(02423)股價已從最低點的24.75港元回到了50港元上方,股價修復(fù)漲幅超100%,并于2月14日達(dá)到歷史最高點55.8港元。

從消息面上來看,貝殼此番股價上漲,利好因素主要有二:房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇利好和業(yè)績基本面的改善。

隨著政策面釋放多重利好信號,房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)回暖跡象。2022年四季度,“金融16條”出臺,行業(yè)“三箭齊發(fā)”,民營房企流動性壓力緩解,下游房地產(chǎn)中介行業(yè)也將迎來業(yè)績回升;


(資料圖片僅供參考)

2022年三季度,貝殼最終扭虧為盈,經(jīng)調(diào)整凈利潤為19億元,而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈虧損為8.88億元。毛利率從2021年同期的15.2%提升至2022年Q3的27%。

近期來看,一眾房企及房地產(chǎn)上下游企業(yè)都迎來了機構(gòu)的唱好之聲。摩根大通將貝殼(BEKE.US)的股票評級由“中性”上調(diào)至“增持”,目標(biāo)價由17美元上調(diào)至21美元。分析師指出,隨著房地產(chǎn)市場的正常化,該公司的短期收益存在上行空間。招銀國際也發(fā)布研報稱,房地產(chǎn)銷售在節(jié)后如期好轉(zhuǎn),二手房回暖或使貝殼受益。

不過,在跟隨市場陷入房地產(chǎn)利好所帶來的狂熱樂觀情緒之前,貝殼背后更深層的隱憂更加不可忽視。

互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介下半場:增長見頂、進(jìn)退維谷

在互聯(lián)網(wǎng)所帶來的泡沫退去后,整個互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介行業(yè)都顯得有些“進(jìn)退維谷”。

自2014年起,以愛屋吉屋為代表的眾多互聯(lián)網(wǎng)平臺紛紛涌現(xiàn),但不過兩三年時間就接連遭遇滑鐵盧。而在2020年之后,受到疫情中上游房地產(chǎn)行業(yè)的拖累,房產(chǎn)中介們更是轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行、甚至有人做起了社區(qū)團(tuán)購和賣菜。身為頭部互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介,貝殼僅在2022年就傳出三次裁員消息。

不過,就算排除疫情“黑天鵝”事件的影響,互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介這門生意也沒有看上去那么美好。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解,2021年,貝殼在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的份額為9.7%,而當(dāng)年前五大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場份額合計僅為14.6%??梢哉f,貝殼的規(guī)模遠(yuǎn)超其它房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)當(dāng)之無愧的頭部企業(yè)。

但從以往業(yè)績來看,2017-2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元,僅在2020年實現(xiàn)全年盈利,而2021年則繼續(xù)凈虧損5.25億元,可謂疲態(tài)盡顯。

即使在2022年第三季度,貝殼再度扭虧為盈,其實質(zhì)上也是為了降低成本而付出了業(yè)務(wù)規(guī)??s水的代價:截至9月30日,活躍門店數(shù)量為39713家,同比下滑19.7%,活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為372718名,同比減少20.4%。

從企業(yè)的發(fā)展角度來講,“節(jié)衣縮食”過冬只不過是困難時期不得已的舉措,長期這樣做無異于“飲鴆止渴”。在復(fù)蘇信號顯現(xiàn)后,市場更為關(guān)心的是貝殼能否尋找到新的利潤點,重回增長軌道。不過,迄今為止,貝殼開辟新增長曲線的努力難言樂觀。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)這項主業(yè)上,目前貝殼在高線城市的占有率已經(jīng)接近天花板:以鏈家在北京二手房市場的占有率為例,自2016年后就沒有明顯增長。此外,2021年還傳出了貝殼中介費用逐步上漲的消息,公司二手房交易貨幣化率從2021年第二季度的1.47%提升至當(dāng)年第四季度的1.69%。中介費的上漲最終仍會傳遞到銷售鏈末端的消費者身上,對公司口碑造成打擊。

而在進(jìn)軍低線城市上,貝殼擴(kuò)張的腳步也頻頻受阻。由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的區(qū)域性和重線下特征,互聯(lián)網(wǎng)線上流量轉(zhuǎn)化為線下成交的打法并不那么吃香。在低線城市,房產(chǎn)市場本身需求有限、顧客價格敏感度高,與貝殼這類互聯(lián)網(wǎng)平臺利用高速規(guī)模擴(kuò)張彌補燒錢虧損的模式并不匹配。

前有擴(kuò)張不利,后有競爭對手虎視眈眈,貝殼“中介一哥”的地位顯得愈發(fā)尷尬。2022年度,通過短視頻直播進(jìn)行賣房的平臺“理想家”房產(chǎn)業(yè)務(wù)總交易額(GTV)已經(jīng)超過100億元,現(xiàn)已覆蓋長春、天津、沈陽、滄州、鄭州等數(shù)十個城市。

據(jù)披露,2022年理想家發(fā)起的購房節(jié)共有近600萬人參加,一個月時間內(nèi),總銷售額(GTV)38.8億元,總銷售3270套,帶動超45個城市超600個樓盤達(dá)成交易。

此前,阿里、字節(jié)跳動等互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾入局線上直播賣房業(yè)務(wù),不過互聯(lián)網(wǎng)巨頭開辟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),仍需面臨跑通線上線下銷售閉環(huán)的挑戰(zhàn)。

“一體兩翼”戰(zhàn)略有多少看點?

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主業(yè)“內(nèi)憂外困”之下,貝殼將目光轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)上下游的延伸環(huán)節(jié):家裝家居業(yè)務(wù)。

2022年第三季度,貝殼家裝家居的凈收入為18億元,相比2021年同期的6000萬元有大幅上漲,主要來自于公司完成了對圣都家裝的收購并合并報表。截至目前,貝殼既有自身旗下的被窩家裝,又有剛剛收購的圣都家裝,進(jìn)軍家裝業(yè)務(wù)的決心已然十分明確。

同年,貝殼正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略,將未來的增長押注在家裝家居業(yè)務(wù)和房屋租賃業(yè)務(wù)上。

從家裝家居角度來看,萬科等各大房企近些年來布局家裝業(yè)務(wù)者眾,但業(yè)績與口碑俱佳者寥寥。一方面,家裝市場已成紅海,另一方面,家裝行業(yè)長期存在環(huán)節(jié)復(fù)雜、缺乏標(biāo)準(zhǔn)、容易產(chǎn)生糾紛等問題,其利潤率也不如房產(chǎn)主業(yè)高。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解,雖然家裝行業(yè)市場較為分散,至今還未誕生出裝修巨頭,但縱觀行業(yè)變遷,一眾房企從高調(diào)進(jìn)軍到銷聲匿跡的轉(zhuǎn)變,也說明家裝市場并非一塊好啃的骨頭。

裝修與買房一樣,是低頻次、高客單價的服務(wù),且同樣深受上游房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度影響。此外,二手房、二手車都是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,但裝修則是非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),更加需要用戶的信任與口碑。

從二手房交易進(jìn)軍家裝市場,這樣的“跨界”能為貝殼帶來多少協(xié)同效率?貝殼又是否能夠有著足夠的時間與資金,靜下心來深耕這個行業(yè)呢?

作為“一體兩翼”中的另一翼、房屋租賃業(yè)務(wù),在貝殼最新披露的第三季度財報中并未單獨統(tǒng)計,而是歸于“新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)”,在第三季度中營收8億元,同比增長45.8%。相比總計176億元的營收,目前其收入占比幾乎可以忽略不計。

小結(jié)

總的來說,無論是撐起主要營收的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),還是高調(diào)宣傳的家裝家居和房屋租賃業(yè)務(wù),目前的貝殼都并沒有太多的看點。在目前房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇帶來的利好經(jīng)過充分消化、公司估值已處于歷史高位的情況下,未來留給貝殼的上行空間有限。

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