環(huán)球即時:北京辦公樓市場還在低谷:新增需求不足,中關村租金降幅最大

來源:金融界

本文來源:時代周報 作者:宋然

北京辦公樓市場仍然處于低谷期。2023年上半年,北京辦公樓市場表現(xiàn)不振。研究機構高力國際發(fā)布報告認為,新增需求不足仍是核心問題。


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高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明分析指出,從二季度北京甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)來看,凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢,凈吸納量再度為負,為-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多辦公面積,加上新項目入市(8萬平米左右),導致空置率上漲1%至17.7%。

市場早前樂觀預期并未得到兌現(xiàn),二季度更多的樓宇業(yè)主開始積極調(diào)整租金策略,整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%,降低至每月每平米317元。除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外,其他所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降。其中,降幅最大的是中關村市場,降幅達7.6%。

圖源:圖蟲創(chuàng)意

在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級樓宇中,本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降,平均下降幅度達5.5%,降幅最大的樓宇達到15%。

乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場頹勢更加明顯,仍未出現(xiàn)明顯的復蘇態(tài)勢。二季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米,已連續(xù)5個季度凈吸納量為負。

市場下行主要原因之一也是受中關村市場拖累。

中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米,兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲至18.1%,租金下降2.8%,降低至每月每平米212元;而產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量本季度由正轉負,達到-3.7萬平方米,其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場空置率上升到17.9%,租金為每月每平米122元。

對此,高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹,綜合甲乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場表現(xiàn)來看,辦公樓市場上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟整體需求不足的現(xiàn)狀,整體市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米,其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。

展望2023年下半年市場走勢,市場核心關注點仍是需求側表現(xiàn)。

高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟對時代周報記者表示,就甲級市場而言,由于下半年有一些預租較好的新項目入市,進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正,但無法扭轉空置率上漲的趨勢。除了新增供應項目的影響外,北部市場的存量項目依然會受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進行辦公空間整合的影響,如果存量項目無法快速填補空置面積,年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累,全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

高力國際分析報告指出,目前,各主要經(jīng)濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整,而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候,就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。該時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

過去三年,北京辦公樓市場呈現(xiàn)巨大變化,這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已說明過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化,也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為,這些影響長期且深遠。

李娟在接受時代周報記者采訪時表示,市場參與者要清楚,當前市場艱難可能并非短期。這對資產(chǎn)管理提出更高要求,現(xiàn)金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應,以可持續(xù)的低價策略搶占市場優(yōu)質(zhì)存量資源,不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競爭優(yōu)勢,才能逆勢前行。

寫字樓市場整體表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟發(fā)展息息相關。

國家統(tǒng)計局6月30日公布數(shù)據(jù)顯示,當月,制造業(yè)PMI錄得49.0,較5月的年內(nèi)低點回升0.2個百分點,連續(xù)三個月位于收縮區(qū)間。非制造業(yè)商務活動指數(shù)錄得53.2,低于5月1.3個百分點。非制造業(yè)PMI回落幅度大于制造業(yè)回升幅度,5月綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)下降0.6個百分點至52.3,顯示企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營仍延續(xù)擴張態(tài)勢但動能放緩。

本文源自:時代周報

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