400余戶交錢后卻“丟掉”業(yè)主身份 保定宏孚地產(chǎn)與北京金泰之間發(fā)生了什么 天天微頭條

來源:華夏時報

2016年,保定市宏孚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱“宏孚地產(chǎn)”)在當(dāng)?shù)赝诹藗€大土坑,宣稱要建“宏孚茗園二期”,屬于政府“限價房”。此后兩三年,宏孚地產(chǎn)陸續(xù)收取400多戶的“定金”,每戶約三四十萬元。至此,這些購房者算是跳了“坑”。

所謂“宏孚茗園二期”,之后被指壓根無合規(guī)土地手續(xù),未能開發(fā)。更糟糕的是,宏孚地產(chǎn)也資金崩盤,被列失信企業(yè)。而去年年底,宏孚地產(chǎn)的老板李國慶也因病去世。

令購房戶苦惱的是,2019年,宏孚地產(chǎn)通知他們申報的限價房項目叫“璞園”,他們拿到了“準(zhǔn)購證”,選了房。正當(dāng)滿心期待入住新房時,卻獲悉,璞園新房沒他們的份!


(資料圖片僅供參考)

對此,璞園項目方則表示,“宏孚茗園二期”和“璞園”完全是不搭邊的兩個項目,兩者距離300米。至今,購房戶和璞園項目之間,已經(jīng)展開了長達(dá)兩三年的博弈。

宏孚地產(chǎn)涉嫌非法集資嗎?兩個項目之間,究竟是何關(guān)系?購房戶又當(dāng)何去何從?近日,《華夏時報》記者對此進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。

難產(chǎn)的“宏孚茗園二期”

宏孚地產(chǎn)成立于2000年,作為保定市的本土開發(fā)商,原本在當(dāng)?shù)乜诒诲e。2016年,宏孚地產(chǎn)曾在保定市蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)開發(fā)過限價房項目,取名“宏孚茗園”。

同年,宏孚地產(chǎn)對外宣稱要投建另一個限價房項目,即“宏孚茗園二期”。這一消息釋放后,不少購房者踴躍認(rèn)購。

所謂“限價房”,又稱限房價、限地價的“兩限”商品房,是一種限價格、限面積的商品房,主要在于解決中低收入家庭的住房困難。

據(jù)購房者張坤(化名)介紹,當(dāng)時“宏孚茗園一期”售價不足7000元/平米,比普通商品房便宜不少。購房者預(yù)估,“宏孚茗園二期”價格會和一期接近??紤]到價格便宜、資源緊俏,購房者擔(dān)心等后續(xù)政府公布信息后再報名恐排不上號,所以紛紛提前在宏孚地產(chǎn)認(rèn)購。

購房者倪楠(化名)對記者表示,因一期(宏孚茗園)已在建,所以當(dāng)宏孚地產(chǎn)稱要建二期時,他們深信不疑。他們認(rèn)為,畢竟是政府“限價房”,應(yīng)該會有保障。

宏孚地產(chǎn)憑借在當(dāng)?shù)氐目诒汀跋迌r房”噱頭,在兩三年的時間內(nèi),陸續(xù)收取了400多戶的購房“定金”,也有稱“內(nèi)部認(rèn)購款”。多位購房者表示,他們有的交30萬元,有的交40萬元,也有購房者表示,曾交過60多萬元。

購房者交給宏孚地產(chǎn)40萬元內(nèi)部認(rèn)購款的收據(jù)。 受訪者供圖

假設(shè)以400戶,每戶交30萬定金估算,總計定金數(shù)額約1.2億元。有購房者告訴記者,他本人曾咨詢韓莊鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo),相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示,宏孚地產(chǎn)收取了428戶的定金,總計1.68億元。不過,由于記者撥打韓莊鄉(xiāng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)電話,未能接通,因此對于1.68億元這一數(shù)字,未能核實。

交過定金的購房戶,開始期待入住新房??蓻]想到是,他們的業(yè)主身份,后來竟不被承認(rèn)。

不被承認(rèn)業(yè)主身份

2019年,購房者終于迎來認(rèn)購限價房的進(jìn)一步消息,宏孚地產(chǎn)通知他們提交材料,報名申請。要提到的是,宏孚地產(chǎn)此時讓他們申報的項目名稱不叫“宏孚茗園二期”,而叫“璞園”。

針對申購時項目名稱的變化,有購房者認(rèn)為,當(dāng)時大家主要跟著宏孚地產(chǎn)的引導(dǎo)走,至于項目名稱的改變,無人去深究。他們認(rèn)為,也可能是中間更改了名字,或者是對外宣傳名稱和備案名稱不同而已。

2019年下半年,符合申購條件的400多購房戶通過審核,拿到了保定市保障性住房管理中心(下稱“保障房中心”)發(fā)放的“準(zhǔn)購證”。

購房者提供的“準(zhǔn)購證”圖。

張坤表示,當(dāng)時“璞園”的價格被公布,均價約在9000多元,這比“宏孚茗園一期”高出不少。有業(yè)主認(rèn)為,既然比市場價低得不夠多,開發(fā)商又“強制綁定車位”銷售,就想退款。但更多的購房者還是想要房。

正當(dāng)購房者滿心期待入住新房時,矛盾爆發(fā),雖然他們交過定金,也已拿到“璞園”準(zhǔn)購證,但璞園項目根本不承認(rèn)他們的業(yè)主身份。

簡單而言,璞園無法承認(rèn)400多戶業(yè)主身份的核心原因是,宏孚地產(chǎn)先前收了400多戶的定金,卻沒有轉(zhuǎn)給璞園的開發(fā)公司保定市金泰宏孚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱“金泰宏孚”)。

為何宏孚地產(chǎn)未把所收定金轉(zhuǎn)給金泰宏孚?張坤提供了一份宏孚地產(chǎn)在2021年4月時所做的承諾書,按照承諾書,當(dāng)時宏孚地產(chǎn)的說法是:“ 2010年,宏孚地產(chǎn)為配合(保定)市政府三大片區(qū)改造出資征收大西良783畝土地,占用了大量資金,致使公司資金比較緊張,無法將原收取400余戶定金轉(zhuǎn)入貴公司(金泰宏孚)。”

記者曾多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人,但電話均未能接通。記者曾嘗試聯(lián)系韓莊鄉(xiāng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),但也未能接通。因此,就宏孚地產(chǎn)為改造土地占用資金事宜,未能獲取詳細(xì)內(nèi)情。

不過,從張坤提供的承諾書上,以宏孚地產(chǎn)表述的字面來看,還存在一些疑問:宏孚地產(chǎn)因配合政府改造土地占用資金,導(dǎo)致資金緊張,發(fā)生在2010年。但收取“限價房”定金卻發(fā)生在2016年后。

矛盾重重的說法

關(guān)于業(yè)主身份之爭,購房者和璞園方面的觀點,充滿矛盾。而梳理雙方矛盾,首先要提到璞園的開發(fā)背景。

張坤提供的文件顯示,2020年,保定市保障房中心的相關(guān)通知中曾提到,宏孚地產(chǎn)曾計劃建“宏孚茗園二期”,但由于土地手續(xù)等多種原因,未能開發(fā)。2018年,宏孚地產(chǎn)與北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“北京金泰”)合作開發(fā),取得璞園的開發(fā)手續(xù)。2019年,璞園開始銷售。

簡單來說,宏孚地產(chǎn)是璞園開發(fā)公司的股東之一。據(jù)了解,宏孚地產(chǎn)和北京金泰合資成立了金泰宏孚,雙方分別持股40%和55%,而另外5%由一家“以從事資本市場服務(wù)”為主的企業(yè)持有。

購房者表示,金泰宏孚成立于2017年4月,許多購房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且,在購房者看來,金泰宏孚就在宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公,客戶將購房定金交給金泰宏孚的股東之一宏孚地產(chǎn)很正常。

目前,購房者認(rèn)為,既然金泰宏孚的股東宏孚地產(chǎn)收了定金,作為合資公司以及璞園項目的開發(fā)商,金泰宏孚應(yīng)當(dāng)承認(rèn)他們的業(yè)主身份,并如期交房。

另外,購房者還向記者出示了一個資料例證:2020年6月8日,保定市保障中心曾發(fā)給金泰宏孚一份《關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知》(下稱《通知》)。關(guān)于這份《通知》,記者曾致電保定市保障房中心,不過相關(guān)工作人員表示,對這一歷史情況不了解。

關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知。 受訪者供圖

記者注意到,上述《通知》曾要求,金泰宏孚不能對400多購房戶已選的房源對外二次銷售。并表示,如發(fā)現(xiàn)二次銷售,相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。

另外,關(guān)于資金問題,《通知》還提到,北京金泰和宏孚地產(chǎn)要“盡快協(xié)調(diào),抓緊解決,資金到位后,盡快安排客戶簽訂購房合同。”天眼查顯示,北京金泰由北京能源集團有限責(zé)任公司全資持股。

在張坤看來,當(dāng)?shù)乇U戏恐行募热灰蠼鹛┖赕跒?00多戶業(yè)主保留房源,并提到讓兩公司抓緊解決資金問題,就是間接說明,資金問題是宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚之間的內(nèi)部問題,是在間接承認(rèn)400多戶是璞園業(yè)主的身份。

記者多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人,電話均未接通。不過,購房者出示的一份宏孚地產(chǎn)的最新“情況說明”,可以說明宏孚地產(chǎn)當(dāng)前的觀點。

2023年5月,宏孚地產(chǎn)在“情況說明”中表示:“當(dāng)時在相關(guān)部門的監(jiān)督下,大家的房號已選,并且保障房管理中心早已出具大家已選房屋不允許二次銷售的文件,所以大家所選房號合法合規(guī),收房入住合理合法,理應(yīng)與其他業(yè)主同期交房?!?/p>

要注意的是,宏孚地產(chǎn)在“情況說明”中如此措辭:“關(guān)于在我司付款購買‘璞園’項目的業(yè)主”。至少從字面意思看來,宏孚地產(chǎn)認(rèn)為,購房者所買的就是“璞園”項目。而這份情況說明,并沒有提到“宏孚茗園二期”的字樣。

在金泰宏孚看來,購房者對璞園項目誤會重重。金泰宏孚的相關(guān)負(fù)責(zé)人林嘉(化名)對《華夏時報》記者表示,金泰宏孚方面最初對宏孚地產(chǎn)已收取400多購房戶定金的背景,并不了解。矛盾主要發(fā)生在2019年,當(dāng)時客戶選完房,要交首付時,這個問題才暴露。

另外,林嘉還表示,金泰宏孚曾經(jīng)的確租用過宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公,但在金泰宏孚發(fā)現(xiàn)混亂的現(xiàn)象后,就離開宏孚地產(chǎn)的物業(yè),搬往了新售樓處。

關(guān)于400多購房戶曾報名申購璞園,林嘉提到,“2019年,璞園公示搖號,保定日報也曾公示這一信息,所有(想購買的)客戶都可以自行上各區(qū)去申報。當(dāng)時,宏孚地產(chǎn)也通知了相關(guān)客戶去報名?!?/p>

林嘉提到,關(guān)于璞園項目的觀點,需要以之前發(fā)布的“聲明”為主。張坤為記者提供了璞園項目的聲明。

根據(jù)該聲明,記者注意到,今年2月,璞園項目部表示,“2016年起宏孚公司將沒有任何手續(xù)的所謂的‘宏孚茗園二期’向社會銷售,嚴(yán)重違法。” 另外,聲明還提到,“(宏孚地產(chǎn))蒙蔽‘宏孚茗園二期’業(yè)主,讓其報名申請璞園項目限價房……”

根據(jù)“聲明”,璞園項目部還認(rèn)為,璞園和宏孚地產(chǎn)建設(shè)的所謂“宏孚茗園二期”所挖的土坑,相距300米的距離,這是兩個不搭邊的項目,而且宏孚地產(chǎn)也只是金泰宏孚的小股東而已。

天眼查顯示,宏孚地產(chǎn)在金泰宏孚的股權(quán)已多次被凍結(jié),最早的凍結(jié)公示日期,是在2019年9月,最近的股權(quán)凍結(jié)公示日期是在今年4月,凍結(jié)股權(quán)價值4000萬元人民幣。

宏孚地產(chǎn)崩盤,老板去世

400多購房戶不被璞園項目承認(rèn)業(yè)主身份,購房戶找收定金的宏孚地產(chǎn)討要說法。但宏孚地產(chǎn)如今卻陷入經(jīng)濟崩盤。

記者從天眼查獲悉,目前宏孚地產(chǎn)因資金鏈斷裂,已多次被列為失信企業(yè)。宏孚地產(chǎn)所涉案件中,89.2%的案件身份是被告,被告身份涉案件數(shù)量約130多個,其中以民間借貸糾紛和房屋交易合同糾紛為主。

天眼查另顯示,目前,宏孚地產(chǎn)處于首次執(zhí)行階段的案件有60余件,而近5年中,以2021年的案件占比最大,為33.8%。

盡管宏孚地產(chǎn)崩盤,但此前購房者還可以找宏孚地產(chǎn)的老板李國慶要說法,然而,2022年11月,宏孚地產(chǎn)法人代表和實際控制人李國慶也因病去世。倪楠告訴記者,有購房者曾找李國慶的兒子討要說法,不過雙方不歡而散。

法律角度而言,李國慶去世后,宏孚地產(chǎn)的債會“人死債消”嗎?北京知名律師彭艷軍認(rèn)為,不會。他向記者分析,根據(jù)民法典規(guī)定,如果李國慶之子繼承了李國慶的遺產(chǎn),就可以要求其子在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)清償債款。

彭艷軍提到,通常情況下,公司欠債,股東并不需要承擔(dān)責(zé)任,因為公司作為獨立法人,以其公司全部財產(chǎn)對債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。但在本案中,宏孚地產(chǎn)如有欠債,股東李國慶可能難逃干系。

彭艷軍提到這樣一個信息,國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示,宏孚地產(chǎn)注冊資本1.5億元,但實繳資本才2000萬元,如情況屬實,宏孚地產(chǎn)有外債,股東李國慶會在1.3億元出資不實范圍內(nèi),對公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠?,承?dān)補充賠償責(zé)任。

彭艷軍還分析,當(dāng)一人有限公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己的財產(chǎn)的,也應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中,宏孚地產(chǎn)系一人有限公司,李國慶系宏孚地產(chǎn)唯一股東。因此,即便李國慶完全履行了出資義務(wù),也有可能因其個人財產(chǎn)與公司財產(chǎn)混同而對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

涉嫌非法集資?

有一份截圖值得提到,張坤曾經(jīng)為記者提供了一份人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板的截圖。截圖顯示,關(guān)于此事,2020年5月13日,有購房者曾留言求解決。2020年7月1日,保定市人民政府曾對此回復(fù)。目前,記者在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板只能檢索到一年半內(nèi)的留言,因此,未能看到上述截圖內(nèi)容。

根據(jù)截圖,當(dāng)時保定市人民政府曾提到,2020年5月6日,保定市住建局住房保障處、房地產(chǎn)處、稽查大隊參加了北京金泰、宏孚地產(chǎn)和“璞園”上訪的購房代表就簽訂正式的購房合同訴求召開的協(xié)調(diào)會。最終經(jīng)協(xié)商,北京金泰和宏孚地產(chǎn)先行起草一個三方協(xié)議(北京金泰、宏孚地產(chǎn)、業(yè)主),協(xié)議明確購房業(yè)主、住房坐落、準(zhǔn)購證等信息。

上述截圖還提到,“宏孚地產(chǎn)解決資金問題后,將璞園收房款轉(zhuǎn)至金泰宏孚賬戶,換正式購房合同。業(yè)主代表表示同意。另外一部分業(yè)主訴求是不想購買,想退房款。這也需要宏孚地產(chǎn)解決資金問題后解決?!?/p>

要注意的是,這份截圖末尾還顯示,保定市人民政府曾提到,“宏孚公司(宏孚地產(chǎn))未取得任何手續(xù)收取定金的行為,涉嫌非法集資或合同詐騙。如果宏孚地產(chǎn)不返還定金,購房戶可以通過法院起訴,依法維護(hù)合法經(jīng)紀(jì)權(quán)益?!?/p>

針對這份截圖的內(nèi)容,彭艷軍分析,宏孚地產(chǎn)的行為是構(gòu)成非法集資或合同詐騙等刑事犯罪,還是只是一般的合同糾紛,關(guān)鍵在于其主觀上有無非法占有他人財物的目的,這一點有賴于有關(guān)部門的調(diào)查。是否構(gòu)成犯罪,需要從犯罪的客體、犯罪的客觀方面、犯罪的主體、犯罪的主觀方面綜合分析。

彭艷軍表示,如果宏孚地產(chǎn)收取定金的行為尚未被定性為刑事犯罪,則購房戶可以通過到人民法院以合同糾紛起訴來討要定金。如果法院審理后認(rèn)為,宏孚地產(chǎn)存在涉嫌犯罪可能,也會將有關(guān)材料移送公安機關(guān)處置。

記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板查詢看到,關(guān)于宏孚地產(chǎn)最新一次的留言時間為2023年4月6日,關(guān)于“房子不給簽合同,也不退款”如何解決的問題,蓮池區(qū)委回復(fù):“經(jīng)蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)核實,目前我區(qū)正積極協(xié)調(diào)宏孚(弘達(dá))地產(chǎn)公司同有退款需求的購房戶協(xié)商解決問題。我區(qū)工作人員已與您電話聯(lián)系,解釋相關(guān)工作進(jìn)展情況?!?/p>

承認(rèn)業(yè)主身份有條件

心慌的購房者,屢次找宏孚地產(chǎn)協(xié)調(diào)。據(jù)了解,過去兩三年,宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚以及購房者三方,曾經(jīng)多次做過類似“保證書”和“承諾書”的說明。

然而,“業(yè)主身份”的問題依然沒有從根本上解決。最現(xiàn)實的難題在于,宏孚地產(chǎn)資金鏈斷裂后,根本拿不出錢給“金泰宏孚”。

值得說明的是,記者注意到,根據(jù)所謂的“保證書”和“承諾書”,其實金泰宏孚要真正承認(rèn)400多戶是璞園業(yè)主的身份,是有前提的。

舉例而言,宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚雙方,在2020年4月7日出具的“承諾書”中提到,“宏孚地產(chǎn)保證在一個月內(nèi)開始轉(zhuǎn)交金泰宏孚首付款,三個月內(nèi)轉(zhuǎn)交到位,同時補簽合同”。

而在2021年,兩公司的“保證書”中曾提到“待(保定)市政府解惑政策出臺后,保證本年度十月底之前制定方案,完成轉(zhuǎn)簽(璞園)?!?/p>

張坤認(rèn)為,目前來看,金泰宏孚要承認(rèn)400多戶的業(yè)主身份,有兩個條件:要么宏孚地產(chǎn)把先前收的定金轉(zhuǎn)交金泰宏孚;要么,政府給予“解惑政策”。

所謂的“解惑政策”怎么理解?記者曾聯(lián)系相關(guān)政府負(fù)責(zé)人,但電話未能接通。張坤分析,所謂的“解惑政策”,應(yīng)該是對金泰宏孚有利的紅利政策。

彭艷軍律師分析,在征得業(yè)主同意下,宏孚地產(chǎn)是可以將合同權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給金泰宏孚的。目前來看,選擇繼續(xù)要房的業(yè)主基本認(rèn)可這一方案的,關(guān)鍵是看宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚能否最終順利達(dá)成協(xié)議,解決好資金問題,并完成轉(zhuǎn)簽工作。

通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板,本報記者檢索獲悉,2022年9月有購房者提到相關(guān)問題。保定市蓮池區(qū)委回復(fù)提到,“經(jīng)蓮池區(qū)韓莊鄉(xiāng)政府核實,由于退房退款數(shù)額巨大,目前市住建局正在協(xié)調(diào)有能力的企業(yè)接盤,待達(dá)成一致后,注資統(tǒng)一解決。目前您所選房號已登記保留?!?/p>

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