碧桂園“補(bǔ)血”迫切,連1.5億信托也不放過

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年初以來,在央行“金融16條”等利好驅(qū)動(dòng)下,各大銀行曾跑步給房企簽下意向授信,一時(shí)間分外熱鬧,據(jù)說至少2萬億。

銀企罕見抱團(tuán)親熱,是不是就迅速解決了房企資金饑渴?實(shí)際非也,更像是銀行為完成一項(xiàng)ZZ特殊任務(wù)。

馬云曾痛罵銀行“當(dāng)鋪”思維,當(dāng)房企急需紓困時(shí)也沒少抵質(zhì)押品,作為“第三只箭”的股權(quán)定增又時(shí)隔12年重啟,突迎井噴。

近來,萬科拋出150億元定增超大規(guī)模預(yù)案。定增熱鬧背后,從進(jìn)度看,目前也僅有保利、華發(fā)等極個(gè)別已獲證監(jiān)會(huì)“受理”。

相較于A股房企“按部就班”,內(nèi)房股去年11月在配股融資上高效出擊,主要得益于彼時(shí)政策環(huán)境突然趨松,股價(jià)迎來一波反彈。

以“宇宙房企”碧桂園為例,去年11月中旬,以2.68港元/股配售14.63億股,凈募資約38.7億元;去年底,以2.7港元折價(jià)配售17.8億股,凈募資約47.4億元。

從兩次配股來看,碧桂園首要目的是對(duì)其現(xiàn)有境外債再融資,當(dāng)然配股能壯大權(quán)益資本,降低負(fù)債率。但從碧桂園超大體量看,這兩筆籌資顯然難解根本問題。

就現(xiàn)實(shí)而言,無論A股房企抑或內(nèi)房股,當(dāng)前定增或配股的最大挑戰(zhàn),就是樓市多空互搏,股價(jià)上行壓力大,甚至掉頭下行,在定價(jià)募資額和大股東掌控力上,或陷入兩難。

年初以來,房企海外債發(fā)行雖有萬達(dá)商管“破冰”,但萬達(dá)商管并非開發(fā)商,開發(fā)商新發(fā)美元債仍待信用修復(fù),尤其是銷售復(fù)蘇。

眼下,房企能找到錢融到資的渠道,自然都不會(huì)放過。近日,浙金信托正在發(fā)售一只“匯業(yè)545號(hào)碧桂園南充項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”,為12個(gè)月期貸款產(chǎn)品,預(yù)期年收益率7%-7.2%

從投向看,該信托計(jì)劃資金將投向四川達(dá)州“渠縣·碧桂園”一期項(xiàng)目,作為增信機(jī)制,碧桂園地產(chǎn)全額擔(dān)保,南充碧桂園鳳凰酒店現(xiàn)房抵押,南充碧桂園100%股權(quán)質(zhì)押。

梳理碧桂園過往融資史看,2020年9月房企“三道紅線”出來后,特別是2021年與2022年,頭部房企以往看不上的高成本信托卻成香餑餑,單筆融資額度還較大。

去年6月起,華澳信托曾為碧桂園發(fā)行“臻鑫378號(hào)(碧桂園沭陽)集合資金信托計(jì)劃”,為股權(quán)類信托產(chǎn)品,受讓“碧桂園天譽(yù)小區(qū)”開發(fā)公司33%股權(quán),一共三期,募資4.12億元。

注意!2021年底,華澳信托曾為碧桂園發(fā)行“臻鑫372號(hào)(碧桂園蘄春)集合資金信托計(jì)劃”,募資6億元,已發(fā)行30期產(chǎn)品。

過去2年多,中信信托也一度成碧桂園“大金主”,多只產(chǎn)品至今仍在存續(xù)期,比如碧桂園“皖江6號(hào)、蘇韻5號(hào)、濮陽融資信托、江蘇融資信托,募資額不菲。

如今回頭看,去年11月起,房企迎來再融資松綁,從相關(guān)統(tǒng)計(jì)看,以碧桂園為例,累計(jì)獲得各類銀行意向授信3000億元,給外界一種公司流動(dòng)性“很好”的印象。

從現(xiàn)實(shí)看,較高成本的信托仍是大型房企重要融資選項(xiàng),比如華潤置地、保利發(fā)展、大悅城等央國企,更多選擇與私募合作引入“股權(quán)類”信托計(jì)劃,明面上看,有央國企背書,私募占股不超49%,只給錢不參與經(jīng)營。

民營房企就大不一樣了,在信用背書上明顯低于央國企,投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好又謹(jǐn)慎,信托計(jì)劃更多是“信托貸款”債權(quán)產(chǎn)品,如碧桂園匯業(yè)545號(hào)信托計(jì)劃。

再看碧桂園匯業(yè)545號(hào)1.5億元信托貸款,既有碧桂園地產(chǎn)全額擔(dān)保,又有南充碧桂園鳳凰酒店現(xiàn)房抵押,還有南充碧桂園100%股權(quán)質(zhì)押,要知道渠縣是四五線城市,銷售去化風(fēng)險(xiǎn)大,為融資必須承受的代價(jià)。

大型房企之所以艱難融資,底層邏輯是銷售低迷。2022年,碧桂園權(quán)益合同銷售額3574.6億元,比2021年權(quán)益合同銷售額5580億元下滑近36%;今年1月權(quán)益合同銷售額220.1億元,同比下滑約39.5%。

近期,更多二線乃至新一線城市取消限售、限購,首套房利率進(jìn)一步下降,貸款年限更長,就是為了提振樓市活力,多地近兩周反饋售樓部到訪量明顯增加。外界預(yù)期,樓市今年二季度將有明顯復(fù)蘇。

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