房地產(chǎn)底部繼續(xù)探底！前11月全國(guó)房貸復(fù)蘇緩慢

來源：謝逸楓

文/謝逸楓


【資料圖】

12月12日晚，一組金融主管部門的信貸數(shù)據(jù)顯示，2022年1月-11月，人民幣貸款累計(jì)增加19.71萬億元，同比多增1.09萬億元。11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。

相比2022年10月6152億元的新增規(guī)模，出現(xiàn)回暖。其中企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)強(qiáng)勁，占到了11月新增人民幣貸款的六成，企業(yè)短期貸款則出現(xiàn)了減少。住戶部門貸款告別了10月的負(fù)增長(zhǎng)，其中居民中長(zhǎng)期貸款較10月出現(xiàn)回暖。

即使2022年11月新增貸款、居住貸款、個(gè)人住房貸款比10月有所增長(zhǎng)，回暖，同比依然是下降。由于市場(chǎng)缺乏流動(dòng)性，企業(yè)負(fù)債大，經(jīng)營(yíng)收入下降，表明實(shí)體需求尚未真正確立拐點(diǎn)。而房地產(chǎn)底部繼續(xù)探底，探底周期拉長(zhǎng)趨勢(shì)不變。

11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。其中11月住戶貸款增加2627億元，短期貸款增加525億元，代表個(gè)人住房貸款的中長(zhǎng)期貸款增加2103億元。說明住戶部門貸款告別了10月的負(fù)增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款較10月出現(xiàn)回暖。

11月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售未見明顯好轉(zhuǎn)，一系列穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)舉措效用的發(fā)揮還將集中體現(xiàn)在供給端，購房者觀望情緒濃厚，11月居民中長(zhǎng)期貸款同比少增幅度大。隨著穩(wěn)房地產(chǎn)融資、需求端的政策實(shí)質(zhì)落地下，政策效果有一定的顯現(xiàn)。

受疫情新發(fā)多發(fā)、利率上行、國(guó)內(nèi)外需求同步走弱和前期出臺(tái)的準(zhǔn)財(cái)政刺激政策支撐作用減弱等因素的疊加影響，11月社融、信貸增速均超預(yù)期回落，且結(jié)構(gòu)上居民信用收縮壓力加劇，反映出房地產(chǎn)、消費(fèi)持續(xù)疲弱，需政策加大力度穩(wěn)定預(yù)期、提振信心、支持恢復(fù)。

當(dāng)前實(shí)體有效需求不足仍待提振，決定貨幣政策維持寬松仍有必要，但疫情防控優(yōu)化等政策對(duì)未來經(jīng)濟(jì)恢復(fù)形成支撐，預(yù)計(jì)短期內(nèi)貨幣寬松大幅加碼的概率不大，重點(diǎn)聚焦加力穩(wěn)地產(chǎn)和加大對(duì)普惠、綠色、科創(chuàng)等領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性支持力度。

M1回落

2022年11月末M1同比增長(zhǎng)4.6%，10月5.8%、9月6.4%、8月6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增長(zhǎng)3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。

11月末，M2余額264.7萬億元，同比增長(zhǎng)12.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.6%和3.9%。M1余額達(dá)到66.7萬億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比上月末低1.2%，比上年同期高1.6%。

剪刀差擴(kuò)大

11月M2與M1剪刀差為7.8%，較上月擴(kuò)大1.8%。10月6%，9月5.7%、8月6.1%、7月5.3%、6月末5.6%。11月末M1同比增長(zhǎng)4.6%，增速較上月回落1.2%。

由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不活躍，M1增速放緩，擴(kuò)大了M2與M1的剪刀差。11月M1與M2增速剪刀差較上月擴(kuò)大1.8%，由上月的-6.0%走擴(kuò)至-7.8%。表明寬貨幣向?qū)捫庞玫霓D(zhuǎn)化面臨困難，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有所放緩。

M1與M2“剪刀差”的擴(kuò)大在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)下行壓力大背景下，企業(yè)投資意愿的情況。若差值較小則表明企業(yè)投資意愿較強(qiáng)，資金較好地流入到實(shí)體當(dāng)中。

M2回升

2022年11月末M2同比增長(zhǎng)12.4%、10月11.8%、9月12.1%、8月12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。

M2同比增速增長(zhǎng)0.6%，依然創(chuàng)逾6年次高。11月穩(wěn)增長(zhǎng)政策繼續(xù)推進(jìn)，貨幣供給支撐M2增速。基礎(chǔ)貨幣增加和理財(cái)贖回是M2回升主因，盈利下降和地產(chǎn)低迷拖累M1回落，11月末M2同比增長(zhǎng)12.4%，較上月提高0.6%。

11月央行大幅增加設(shè)備更新再貸款和PSL的投放，導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，再經(jīng)過貨幣乘數(shù)效應(yīng)的數(shù)倍放大，對(duì)M2增速回升形成最主要支撐。受近期債市大幅調(diào)整，理財(cái)市場(chǎng)遭遇“贖回潮”的影響，居民存款環(huán)比大幅多增。

受繳稅高峰期過去和近期財(cái)政支出增加的影響，有利于階段性增加同時(shí)段銀行體系存款，有利于M2回升。去年同期基數(shù)降低，導(dǎo)致翹尾因素較上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，亦對(duì) M2增速形成支撐。

3.4萬億元

11月M2同比增長(zhǎng)12.4%，說明11月比10月購買力多了3.4萬億元。11月存款準(zhǔn)備金下降，越低表示借出去的就會(huì)越多，M2是錢累計(jì)起來，最大的風(fēng)險(xiǎn)，即杠桿會(huì)越大，容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.4萬億元放水，目的就是要激活經(jīng)濟(jì)，給制造業(yè)融資，然后發(fā)給老百姓工資，增加收入，以后刺激消費(fèi)。究竟3.4萬億元去哪里了？11 月全國(guó)制造業(yè)PMI 錄得48%，刷新今年5 月以來新低。

前11月固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.3%，回落0.5%。11社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降5.9%，前11月下降0.1%，說明3.4萬億元大多沒有進(jìn)入投資和消費(fèi)，因?yàn)樵鏊偈秦?fù)增長(zhǎng)，增速回落。

11月人民幣存款增加2.95萬億，說明M2的錢部分被存在銀行。沒有存的資金流入渠道看，基本上就是兩個(gè)地方，樓市、股市。當(dāng)下樓市沒有復(fù)蘇，剩余就是股市，11月A股總市值比10月增加了6.9萬億元。

國(guó)家的防疫之財(cái)、自救之錢邏輯，首先把大盤盤活了，下面才有生存。眼下最困難是房地產(chǎn)，用最少的代價(jià)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸是最好的，直接發(fā)錢成美國(guó)的特色，容易形成風(fēng)險(xiǎn)。

股市的融資渠道，已經(jīng)打開，特別是2022年11月份的房企恢復(fù)股市融資政策。穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)信心，但是股市的企業(yè)獲利多，普通老百姓的獲利小。11月的降準(zhǔn)，進(jìn)一步放了錢出來

目前股市中醫(yī)藥板塊的飛揚(yáng)，和11月、12月“救”房地產(chǎn)如出一轍。值得注意的不是救企業(yè)，是企業(yè)資本撈錢，通過股市上漲，獲得融資、增利，最擔(dān)心就是跑路。

目的是穩(wěn)住國(guó)企、央企、優(yōu)秀民企，修復(fù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，讓債務(wù)違約的企業(yè)出清。上市房企一樣，既賣了房，又賺股錢。因此，大股東分紅、套現(xiàn)，用于經(jīng)營(yíng)、交樓、買地稱為市場(chǎng)現(xiàn)象。

房貸轉(zhuǎn)暖

11月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。分部門看，其中住戶貸款增加2627億元，其中，短期貸款增加525億元，中長(zhǎng)期貸款增加2103億元。

11月人民幣新增貸款1.21萬億元（10月6152億元、9月2.47萬億元、8月1.25萬億元、7月6790億元），同比少增596億元。其中代表個(gè)人住房貸款的中長(zhǎng)期貸款新增2103億元（10月332億元、9月3456億元、8月2568億元、7月1486億元），透露出房貸復(fù)蘇緩慢。

2022年前11月人民幣貸款累計(jì)增加19.91萬億元，同比多增1.09萬億元。其中住戶貸款增加3.6727萬億元，短期貸款增加1.1424萬億元，代表住房貸款的中長(zhǎng)期貸款增加2.5303萬億。

按照11月、前11月樓市的全國(guó)商品銷售成交、11月全國(guó)房?jī)r(jià)、70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，即使降準(zhǔn)、降息、9月房貸反彈、地方政策松綁、供應(yīng)增加，由于政策松綁力度小、疫情、購房者信心未恢復(fù)，樓市依然未見底，處于探底階段。

11月份居民部門新增貸款同比減少4710億元，同比降幅與上月相當(dāng)，改善有限，且近20個(gè)月中有19個(gè)月出現(xiàn)同比負(fù)增，反映出居民消費(fèi)和購房需求恢復(fù)持續(xù)疲弱，居民信用收縮壓力仍大。

主要原因是受疫情反復(fù)、居民增收困難、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尚未明顯扭轉(zhuǎn)等因素的疊加影響，居民中長(zhǎng)貸同比減少3718億元，仍是居民部門信貸收縮的主要拖累項(xiàng)。

高頻數(shù)據(jù)顯示，11月份國(guó)內(nèi)30大中城市商品房成交面積同比減少24.8%，降幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊偏冷。受疫情多發(fā)散發(fā)、居民增收就業(yè)困難、消費(fèi)意愿不足和消費(fèi)場(chǎng)景受限等因素的影響，居民消費(fèi)恢復(fù)或持續(xù)放緩。

致居民新增短貸同比減少992億元，同比降幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大。綜合1-11月數(shù)據(jù)顯示，居民短貸和中長(zhǎng)貸分別累計(jì)同比減少約7300億元和3.16萬億元。后者降幅持續(xù)大幅攀升，居民部門信用收縮壓力亟需政策加力緩解。

房貸占比腰斬

11月人民幣新增貸款1.21萬億元（10月6152億元、9月2.47萬億元、8月1.25萬億元、7月6790億元），同比少增596億元。其中代表個(gè)人住房貸款的中長(zhǎng)期貸款新增2103億元（10月332億元、9月3456億元、8月2568億元、7月1486億元）。

2022年前11月人民幣貸款累計(jì)增加19.91萬億元，同比多增1.09萬億元。其中住戶貸款增加3.6727萬億元，短期貸款增加1.1424萬億元，代表住房貸款的中長(zhǎng)期貸款增加2.5303萬億。

前11月住戶貸款占新增貸款的18.44%，前10月、前三季度住戶貸款占新增貸款的18.86%，前8月占17%。而代表住房貸款的中長(zhǎng)期貸款占新增貸款的12.70%、前10月占12.58%、前三季度占12.83%，前8月占12%。

11月住房貸款占新增貸款的17.38%，10月5.39%、9月戶貸款占新增貸款的13.99%、8月21%，意味著下有所回升。值得注意的是個(gè)人住房貸款占新增貸款連續(xù)一年以上未回到超過25%水平，意味著銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款放松沒有恢復(fù)到市場(chǎng)正常水平。

標(biāo)簽： 中長(zhǎng)期貸款

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