又有房企遭遇清盤呈請

來源：地產(chǎn)深度報道

兩天時間里，龍光集團（下稱“龍光”）的股價如同坐上了過山車。


(資料圖片僅供參考)

11月8日，復牌的龍光以0.5港元的價格高開，但開盤后便直線下挫，期間一度跌至0.4港元，截至收盤跌15.15%，總市值進一步縮水至23.88億港元。而就在前一日（7日）停牌前，該公司股價才大漲11.24%，彼時市場推測其大漲停牌或是由于債務重組有了新進展。

停牌原因很快被揭曉。

當日晚間，龍光公告稱公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到Citicorp International Limited（花旗國際有限公司）提出的清盤呈請，其表示將尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障公司的合法權利。

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等不及的債權人

從公告內(nèi)容來看，Citicorp International Limited此番代表的是2025年到期、5.75%優(yōu)先票據(jù)的相關系列票據(jù)的少數(shù)票據(jù)持有人。

2020年1月，龍光發(fā)行了一筆本金總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)，用作現(xiàn)有債務再融資。該票據(jù)起息日為2020年1月14日，每半年付息，到期日為2025年1月14日，目前未償還余額為3億美元。截至發(fā)稿，該筆票據(jù)價格已經(jīng)跌至8.424美元。

按正常流程來看，這筆票據(jù)原本應在今年7月14日支付利息，若算上30天的寬限期，最終付息日截止時間為8月14日。不過就在8月7日，龍光宣布將暫停支付5筆境外票據(jù)的到期利息，其中便包括上述2025年到期、利息5.75%的票據(jù)。

很明顯，從宣布違約到發(fā)起清盤呈請僅約三個月時間，債權人的耐心已經(jīng)所剩無幾。

在匯生國際融資總裁黃立沖看來，債權人發(fā)起清盤呈請更多是為了給房企施壓，倒逼其償還債務，“在房企的積極溝通下，多數(shù)清盤呈請的最終結(jié)果都是與投資人達成和解，繼而撤回相關呈請”。

他直言，提出清盤后，房企可向法院抗辯，這一過程的時間成本不低，同時在過往案例中，法院對此類呈請的判定較為審慎，會考慮此舉是否將損害其他債權人的利益以及是否會對行業(yè)產(chǎn)生不利影響。

龍光亦在公告中強調(diào)，公司一直致力于積極與境外債權人進行友好洽商，自8月下旬以來，其就框架性整體債務管理方案與多個組別的債權人溝通協(xié)商，目前已取得了多位債權人發(fā)出的意向性支持函，他們愿意盡快與公司達成相關方案，推動整體債務管理方案的實施落地。

有相關媒體報道稱，該公司已于11月3日向機構(gòu)投資人提交了一份境內(nèi)債務全面重組方案，若該方案獲準通過，將是繼富力后第二個房企境內(nèi)債重組案例。目前，該公司境內(nèi)債整體債務金額超200億元，截至6月末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為143.52億元。

境外債方面，數(shù)據(jù)顯示，除部分離岸銀團貸款，龍光未來6年內(nèi)有13筆境外債到期，債務總規(guī)模約56億美元，到期時間主要集中在2025年、2026年，2022年及2023年到期的境外債合計規(guī)模約11.5億美元。

這樣的債期結(jié)構(gòu)也意味著，即便境內(nèi)債重組成功，龍光在未來數(shù)年內(nèi)的償債任務依然不輕，尤其是在目前新房市場銷售低迷、行業(yè)流動性緊縮的大環(huán)境下。

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困局待解

今年以來，受行業(yè)深度調(diào)整影響，開發(fā)商自身“造血”能力大幅下降，展期成了行業(yè)常態(tài)。根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，房企信用債展期規(guī)模達到473.6億元，海外債展期規(guī)模1031.7億元，合計約1505.3億元。

信用風險的彌漫導致企業(yè)融資受阻，民營房企再融資更是艱難，部分出險房企只得引入AMC進行資產(chǎn)盤活，化解債務，進行紓困。

以佳兆業(yè)為例，自去年陷入流動性困境，公司旗下的廣州南沙地王項目悅伴灣全部股權便轉(zhuǎn)讓給平安信托，而后在AMC中國信達的牽頭下，該項目被以代建模式盤活。

該項目是中國信達介入出險房企紓困首個成功落地的項目，彼時有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這種資產(chǎn)盤活方式有利于企業(yè)加速回籠資金，推動項目本身債務風險的化解，多方共贏。

但事實上這種模式的成功其實并不容易，資產(chǎn)盤活過程中，項目股權結(jié)構(gòu)是否清晰、資產(chǎn)是否能夠抵債、價值評估等都是各方需要考慮的因素。合生不動產(chǎn)基金中心的董事總經(jīng)理鄔伯特曾在觀點地產(chǎn)的資本圓桌論壇上表示，資產(chǎn)盤活很重要的一點是要如何提升底層的資產(chǎn)價值。

另一方面，在浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人兼CEO丁亞明看來，通過重組、重整實現(xiàn)項目重生將會是未來一段時間企業(yè)卸重前行的主要模式，“重組可以是債務重組、資產(chǎn)抵債、資產(chǎn)出售、股權轉(zhuǎn)讓等方式，以此來解決問題”。

他指不良資產(chǎn)的處置本質(zhì)上是信任危機，各方首先需要互相信任，再者降低預期，做出讓步，而重整則要遵循法律，披露所有的債務問題，鎖定資產(chǎn)，并根據(jù)資產(chǎn)負債情況進行出售、剝離，最后通過后期運營提升物業(yè)價值。

整體來看，項目資產(chǎn)的盤活仿佛一場橫跨法律、金融、地產(chǎn)多個領域的“綜合考試”，能通過的考生寥寥無幾。也是因此，盡管出險房企積極化債，政策、金融機構(gòu)出手幫扶，但陷入流動危機的房企依然難以走出泥沼。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年下半年至今，在房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的蔓延下，已有35家房企對旗下債券計劃展期或展期成功，更有包括花樣年、恒大、新力、大發(fā)、福晟國際等在內(nèi)的十余家開發(fā)商境外主體收到清盤呈請。

而這份清單仍有繼續(xù)拉長的可能。數(shù)據(jù)顯示，2022年剩余時間里，房地產(chǎn)行業(yè)仍有537億美元的借款到期，明年第一季度到期的規(guī)模為723億美元，“房地產(chǎn)行業(yè)至少有2920億美元的在岸和離岸借款將于2023年底到期”。

記者? 吳典

編輯? 左宇

標簽： 龍光集團

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