終止收購背后:中天金融利潤“坍塌”,佳源系債務(wù)壓頂

來源:杠桿地產(chǎn)

摘要:未來的路,誰都不好走(歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn))


(相關(guān)資料圖)

撰文|桿姐&編輯|雯雯

告別賺快錢時代,房企陣痛繼續(xù)。

最新消息,10月27日中天金融公告披露,此前與佳源創(chuàng)盛簽署的一項關(guān)于中天城投89億股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)及質(zhì)押協(xié)議解除。佳源房面已支付的首期款15.8億元,將于12個月內(nèi)無息退還給甲方。

目前大環(huán)境下,雙方友好“分手”似乎是最完美結(jié)局,因為中天金融雖然很難,但佳源方面也不容易。

1、不合時宜的收購

時間回到2021年9月1日,彼時中天金融發(fā)公告稱:

與佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司(簡稱“佳源創(chuàng)盛”)簽署《關(guān)于收購中天城投集團有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》(簡稱《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》),籌劃將中天城投集團有限公司(簡稱“中天城投”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價暫定180億元。

也是9月,佳源方依據(jù)《框架協(xié)議》約定向乙方指定賬戶支付定金 15.8億元,2021年11月,這項定金轉(zhuǎn)為第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

此后的12月1日,這筆交易的價格被砍半,到了89億元,原因是“交易各方以評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告確定的評估值為基礎(chǔ),經(jīng)協(xié)商確定”。

在雙方的來回博弈里,杠桿地產(chǎn)能感覺到,佳源系對中天城投還是很鐘意的,且出讓方的誠意也是十足。作為貴州省第一家上市公司,中天金融曾經(jīng)主營房地產(chǎn)、證券、保險等,但卻將主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)折價讓人,可見背后之難。

接盤方佳源創(chuàng)盛發(fā)跡于長三角,1995年成立,注冊資本15億元,法定代表人沈宏杰,自然人股東沈玉興(又名沈天晴)持有98.83%的股權(quán)。

佳源旗下分兩部分,上市和非上市各一個公司。佳源國際控股是佳源的上市平臺,業(yè)務(wù)以前主要集中在江蘇省內(nèi),如今也拓展了不少地方。其他地產(chǎn)業(yè)務(wù),以前則歸屬于佳源創(chuàng)盛。

佳源系除了上市的地產(chǎn)板塊佳源國際,還有幾家上市公司,如物業(yè)服務(wù)板塊佳源服務(wù)、新三板的西谷數(shù)字、A股美麗生態(tài)等。

在此次協(xié)議之前,佳源系和中天金融的大本營貴州也沒太多關(guān)聯(lián)。為數(shù)不多的一次:2021年6月3日,佳源國際以總價格30.98億元摘下貴陽某項目地塊,成交樓面單價8155元/㎡,創(chuàng)造了貴陽土地市場歷年來的新高。

收購中天金融旗下的房地產(chǎn)板塊,彰顯出佳源逆勢擴張,進一步布局貴州的野心。遺憾的是,對佳源來說,如今自己泥菩薩過河,這一步終究無法邁出去。而中天金融靠“賣資產(chǎn)回血”的期望也暫時落空,雙方各有各的難。

2、中天金融利潤“坍塌”

之于中天金融,2021年日子已經(jīng)不好過,2022年更難。股價腰斬杠桿地產(chǎn)不多說,各項數(shù)據(jù)在2021年的基礎(chǔ)上又更糟糕了。

10月28日,中天金融最新發(fā)布的3季報顯示,其前三季度總營收106.7億元,同比下降52.2%,2021年同期這個數(shù)據(jù)還是增加11.2%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要賣,保險等其他業(yè)務(wù)也不好干。

2022前三季度,中天金融已賺保費同比下降47.98%為66.69%,退保金則同比漲了512.13%為29.43億元;金融業(yè)務(wù)投資收益也同比下降49.06%為15.09億元。

利潤指標(biāo)降幅更嚇人。

2022年前三季度,中天金融的營業(yè)利潤同比下降396.51%,為-69.21億元,比2021年同期的-13.94億元多虧50多億元,同時降幅也更大,即使2021年三季度293.31%的降幅已經(jīng)夠夸張。

利潤總額-74.07億元,同比下降947.88%,2021年同期為-7.07億元同比下降205.35%,我的天。

合并凈利潤-57.09億元,同比下降1237.84%,2021年同期是-4.27億元同比下降166.35%;

歸母凈利潤期內(nèi)-45.49億元,同比下降423.09%,相比2021年04.27%同比降幅166.35%也有所惡化。

整個財務(wù)數(shù)據(jù)看下來,給杠桿地產(chǎn)的感覺就和今天的股市一樣:綠油油一片。

要命的是,為數(shù)不多幾個不是負值的數(shù)據(jù)里,其中就包括了財務(wù)費用,2022年三季度同比上漲76.81%為38.83億元。

截至2022年9月末,中天金融有貨幣資金36.5億元,流動負債中短期借款17.06億元、1年內(nèi)到期的非流動負債346.5億元。資產(chǎn)暫時沒賣出去,錢該怎么還?

3、佳源:債務(wù)壓頂

另一主角佳源,則早已陷入違約的泥潭里,自救乏力。

此前的2022年3月,杠桿地產(chǎn)從風(fēng)財訊等多家媒體報道里看到,佳源地產(chǎn)發(fā)行的定融產(chǎn)品已實質(zhì)性違約,累計本金5085萬。

佳源系目前情況如何?因為旗下有上市和非上市部分,非上市部分沒有公開披露,而地產(chǎn)又是大頭,于是杠桿地產(chǎn)以管窺豹,看看地產(chǎn)上市平臺佳源國際控股。

從中期財務(wù)、三季度銷售數(shù)據(jù)上看,佳源國際的情況并不樂觀。期內(nèi)營收73.60億元,同比下降21.40%,歸屬母公司凈利潤3.26億元,同比下降83.52%。

債務(wù)方面,佳源國際于2022年6月30日,銀行及其他借款約為人民幣161.5億元,2021年末該數(shù)據(jù)為130.7億元。

在該等借款中,一年內(nèi)要還的約78.08億元,比2021年末的36.28億元翻了一倍多。

企業(yè)預(yù)警通顯示,目前佳源國際控股存續(xù)美元債6只,存續(xù)規(guī)模13.06億美元,其中有四只將于一年內(nèi)到期,且融資成本都不低。

圖表來源|企業(yè)預(yù)警通(特此感謝)

現(xiàn)金流呢?2022年半年報顯示,佳源國際的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為55.23億元,比2021年末減少了30多億。

銷售端也是沒有驚喜;疲軟。2022年前三季度,佳源國際的合同銷售額約105.796億元,銷售面積約859274平米。2021年同期該兩項數(shù)據(jù)分別為272.056億元、2055600平米,同比分別下降61.1%、58.2%,跑輸百強房企平均。

此外,前文提到佳源國際拿下的貴陽“地王”項目,近日樂居新媒體在實探中發(fā)現(xiàn),目前該項目名為佳源·貴陽印象,正門緊閉,周邊待拆遷的項目建設(shè)用地暫無動工跡象……

堅守不易,未來的路,誰都不好走。

本文未標(biāo)注出處的財務(wù)圖表,均源自中天金融、佳源國際有關(guān)公告,特此說明并致謝

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標(biāo)簽: 中天金融 中天城投集團有限公司 佳源國際控股 佳源創(chuàng)盛

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