環(huán)球信息:劉水:房企償債能力仍下行,須加強(qiáng)“逆向混改”增信心

來源:中新經(jīng)緯

中新經(jīng)緯5月31日電 題:房企償債能力仍下行,須加強(qiáng)“逆向混改”增信心


(資料圖片)

作者 劉水 中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)

近期,我們通過分析滬深上市房企2023年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),周期內(nèi),盡管疫情后房企竣工交付加快,但行業(yè)整體融資環(huán)境未出現(xiàn)明顯改善,且房企利潤規(guī)模持續(xù)下降,凈利潤率創(chuàng)下近年新低。

同時(shí),房企整體負(fù)債水平仍表現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì),房企融資規(guī)模繼續(xù)下降,短期償債能力在減弱。

我們建議房地產(chǎn)公司未來仍需立足自身,加大銷售回款力度,保持融資渠道暢通,調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu),以保證下半年公司負(fù)債水平的穩(wěn)定適度。而在政策層面,應(yīng)進(jìn)一步加大行業(yè)支持力度,推進(jìn)民營、國有企業(yè)之間進(jìn)行多贏效應(yīng)的“混改”。

營收利潤:營收止跌,凈利潤率創(chuàng)下新低

從經(jīng)營業(yè)績來看,2023年一季度,滬深上市房企營業(yè)收入均值為47.6億元,同比微增1.3%。全國整體預(yù)期仍偏弱,市場(chǎng)復(fù)蘇表現(xiàn)分化,受市場(chǎng)的弱復(fù)蘇帶動(dòng),疊加2022年低基數(shù)影響,2023年一季度滬深房企營業(yè)收入表現(xiàn)為正增長。

圖1:滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度營業(yè)收入均值及增長率

受房地產(chǎn)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩、過去幾年企業(yè)銷售額增長不利、各類成本居高不下等因素影響,2023年一季度房企凈利潤規(guī)模處于持續(xù)下跌趨勢(shì)。滬深上市房地產(chǎn)公司一季度凈利潤均值為1.79億元,較2022年同期下降19.0%。

圖2:滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤均值及增長率

同期,滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值較2022年明顯下降,連續(xù)四年維持在個(gè)位數(shù)。部分房企營業(yè)成本增大,凈利潤下降明顯,導(dǎo)致了凈利潤率的明顯下降。

滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值為2.6%,同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn),凈利潤率創(chuàng)下近幾年新低。

圖3:滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤率均值

負(fù)債水平上升,短期償債能力減弱

從負(fù)債水平來看,2023年一季度,滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為61.1%,較2022年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn),剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.6%,同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn),負(fù)債率水平再出現(xiàn)提升。

此外,滬深上市房地產(chǎn)公司的房企短期償債能力繼續(xù)減弱。房企現(xiàn)金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35,房企現(xiàn)金及其等價(jià)物同比減少5.6%,剔除存貨后的速動(dòng)比率均值較上年同期下降0.02至0.51。

圖4:滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度負(fù)債率均值

運(yùn)營效率提升,房企融資規(guī)模下降

2023年以來,滬深上市房企拿地力度持續(xù)減弱,但沒有了疫情影響,房企竣工結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快。這成為一個(gè)難得的好消息:一季度,滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.07,較2022年同期上升0.02;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.04,較2022年上升0.01。

房企融資規(guī)模仍持續(xù)下降。2023年前4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為45155億元,同比下降6.4%。除定金及預(yù)收款,個(gè)人按揭貸款略有增長外,國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金均大幅下跌。

非銀行類融資方面,截至5月29日,本月房企信用債共發(fā)行22筆,發(fā)行金額207.9億元,同比下降53.4%、環(huán)比下降49.1%,幅度非常明顯。2023年前5月,房企信用債發(fā)行金額、海外債發(fā)行金額、ABS發(fā)行金額同比均顯現(xiàn)下降。

推進(jìn)民營房企“逆向混改”

針對(duì)當(dāng)前依然嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì),我們認(rèn)為針對(duì)房企端的支持還要再加力:

其一,要加大房企融資支持,進(jìn)一步推動(dòng)“三支箭”等支持房企融資措施的扎實(shí)落地。

其二,建議進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整“三線四檔”參數(shù)設(shè)置和房地產(chǎn)貸款集中度管理,提高金融手段調(diào)控精準(zhǔn)度。

其三,推進(jìn)民營房企“逆向混改”。即采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等方式,民企房企引入國企戰(zhàn)略投資入股。雙方在資源互補(bǔ)的前提下合作,有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

對(duì)于民營房企來說,“逆向混改”引入了國企戰(zhàn)略投資入股,能增強(qiáng)民營房企信用,提高融資能力,也可進(jìn)一步獲得產(chǎn)業(yè)資源。對(duì)于國企而言,一方面入股民企,提高其融資能力意味著防范化解了民營房企暴雷風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)一些優(yōu)質(zhì)民企在當(dāng)前市場(chǎng)股價(jià)較低,若能在民營企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營后退出,也能實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

民企“逆向混改”引入國資,被注入的不僅有資金,還有國企信用,即表明政府在用實(shí)際行動(dòng)支持行業(yè)發(fā)展,由此才能進(jìn)一步有效提振行業(yè)信心。(中新經(jīng)緯APP)

本文由中新經(jīng)緯研究院選編,因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有,未經(jīng)書面授權(quán),任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點(diǎn)僅代表原作者,不代表中新經(jīng)緯觀點(diǎn)。

責(zé)任編輯:李惠聰

【編輯:董文博】

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