動(dòng)態(tài):官方披露“全國(guó)有6億棟房屋” 小城市房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)嗎?

來(lái)源:英為財(cái)情

財(cái)聯(lián)社2月24日訊(記者 王海春)近日,官方透露全國(guó)有6億棟房屋,再次讓“全國(guó)到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點(diǎn)。


(資料圖)

在日前舉行的全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況新聞發(fā)布會(huì)上,住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長(zhǎng)曲琦介紹,住建部在全國(guó)范圍展開(kāi)普查,首次全面摸清了我國(guó)房屋建筑和市政設(shè)施的“家底”并形成了海量數(shù)據(jù),城鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。

據(jù)悉,通過(guò)動(dòng)員260多萬(wàn)人參與,住建部獲取了全國(guó)約6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù),這一數(shù)據(jù)隨即引發(fā)市場(chǎng)熱議。

事實(shí)上,“全國(guó)有6億棟房屋”這一數(shù)據(jù)包括住宅及非住宅。對(duì)于家庭住房總規(guī)模,住建部新聞發(fā)言人王勝軍去年9月介紹,根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),2020年全國(guó)家庭戶住房建筑面積總量超過(guò)了500億平方米。

對(duì)此,58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,中國(guó)城市化率已達(dá)到一定水平,商品房銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)有所回落。由于人口流動(dòng)等因素,城市之間的分化持續(xù)存在,四五線城市新房供應(yīng)長(zhǎng)期來(lái)看或出現(xiàn)過(guò)剩局面。

“目前來(lái)看,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額恐怕不會(huì)再回到18萬(wàn)億的水平,未來(lái)預(yù)計(jì)將保持10-14萬(wàn)億的規(guī)模?!睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

以面積計(jì):農(nóng)村房屋占一半

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,住建部此次對(duì)全國(guó)6億多棟房屋建筑進(jìn)行普查,既是一次“體檢”,也是對(duì)房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數(shù)據(jù),初步回答了我國(guó)有多少建筑物的問(wèn)題。

“其中一個(gè)重要細(xì)節(jié)是,調(diào)查的6億多棟建筑物,表述所用的計(jì)量單位,是棟而不是套,可見(jiàn)目前保有建筑物的數(shù)量已相當(dāng)龐大?!睆埓髠シQ。

“6億多棟房屋中,并不完全是住宅,還有商辦樓及公共設(shè)施。城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多少房屋,商品房、商辦、工業(yè)及自建房有多少,各線城市及村鎮(zhèn)在總量中各占據(jù)多少比例,這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況,對(duì)于研判一個(gè)地區(qū)及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和未來(lái)走向也具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義,但住建部還未公布這些深度信息?!睆埓髠?duì)記者表示。

據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道,全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中,農(nóng)村房屋量大面廣,以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上,以面積計(jì)占一半;而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟,同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類(lèi)。

由此可見(jiàn),6億多棟房屋中,住宅占比并不高。不過(guò),分析人士指出,住宅市場(chǎng)情況還應(yīng)綜合各地人均住房面積等指標(biāo)。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),我國(guó)城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達(dá)到36.5平方米、42.3平方米,比“六普”時(shí)分別增加了7.3平方米、10.3平方米。

在張波看來(lái),單從人均住房建筑面積這一數(shù)據(jù)來(lái)看,已達(dá)到相對(duì)較高水平,可有效滿足基本居住需求。

“考慮到供給會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配因素,人口流入量較大的城市,依然存在較大的住房需求,而不少中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn),或存在空置率不斷攀升的情況?!睆埐ū硎?。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)人口普查年鑒2020》,擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省,其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米,位列各省市之末;上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米,位列倒數(shù)第二;北京則為33.41平方米和77.64平方米,位居倒數(shù)第三。

小城市房子將淪為“白菜價(jià)”?

張大偉表示,結(jié)合相關(guān)部門(mén)此前公布的數(shù)據(jù),按三口之家來(lái)算,全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均面積已超過(guò)120平方米。一些小城市房屋過(guò)剩可能會(huì)面臨降價(jià),那些租不出去的房子如果產(chǎn)生不了價(jià)值,只能像某地海景房那樣空置,最終價(jià)格一降再降,甚至淪為“白菜價(jià)”。

就小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)是否會(huì)淪為“白菜價(jià)”的問(wèn)題,多位分析人士認(rèn)為,此說(shuō)法或有夸大之嫌,但一些小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事陳學(xué)海認(rèn)為,從局部市場(chǎng)來(lái)看,部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸納能力不強(qiáng)的小城市,或出現(xiàn)階段性過(guò)剩。

張波對(duì)記者表示,五大城市群之外的小城市,接下來(lái)去化壓力依然較大,會(huì)同時(shí)面臨市場(chǎng)信心恢復(fù)速度慢,以及需求持續(xù)減弱的局面。

“對(duì)很多四五線城市來(lái)說(shuō),房屋已經(jīng)不是階段性過(guò)剩,而是可能會(huì)面臨長(zhǎng)期過(guò)剩的問(wèn)題。由于人口吸引力較弱,未來(lái)增量市場(chǎng)也很難保持原有的體量。此外,四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加,未來(lái)需求大量減少,而土地供給仍在增加,這種過(guò)剩局面可能會(huì)有所加劇。此類(lèi)城市有必要根據(jù)人口變動(dòng)以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整,合理調(diào)整市場(chǎng)的供應(yīng)。”張波補(bǔ)充道。

針對(duì)這種情況,有大型房企人士告訴記者,正對(duì)城市的戰(zhàn)略布局做出調(diào)整。

“新房需求總量會(huì)逐步回落,四五線城市在一定時(shí)期內(nèi)回落的幅度會(huì)更加明顯。但一二線的需求仍有空間,我們未來(lái)將加大在高能級(jí)城市布局力度,同時(shí)逐步減少部分四五線的投資?!币患襎OP10房企人士說(shuō)。

陳學(xué)海告訴記者,雖然現(xiàn)在樓市低迷,但一線及熱點(diǎn)二線城市的需求仍然很強(qiáng),這反映出各地樓市存在很大的差異。

“考慮到五大城市群人口吸納能力很強(qiáng),處于這些經(jīng)濟(jì)動(dòng)力強(qiáng)勁都市圈的城市,需求還在不斷增長(zhǎng)。這些城市的住房需求并未得到充分滿足,未來(lái)仍有不小的發(fā)展空間。”陳學(xué)海說(shuō)。

全國(guó)住宅待售面積創(chuàng)近五年新高

市場(chǎng)熱議“全國(guó)有6億棟房屋”之際,另一個(gè)引發(fā)關(guān)注的情況是,去年全國(guó)新建商品住宅待售面積創(chuàng)下五年以來(lái)新高。

據(jù)戴德梁行日前公布的數(shù)據(jù),截至2022年末,全國(guó)新建商品住宅待售面積26947萬(wàn)平方米,較上年末增加4186萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.4%。

“受市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素影響,盡管新房供給端收縮明顯,但需求不濟(jì)致使去年全年新房成交同比下行,推高了整體待售面積?!贝鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L(zhǎng)張曉端表示。

全國(guó)住宅待售面積歷年變化資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部另?yè)?jù)易居研究院數(shù)據(jù),截至2022年底,全國(guó)100個(gè)城市中有68個(gè)城市庫(kù)存面積同比出現(xiàn)增長(zhǎng),32城庫(kù)存面積同比下降。

不過(guò),目前的庫(kù)存量并非歷史最高值。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,自2008年以來(lái),有5個(gè)年份的全國(guó)新建商品待售面積高于2022年。其中,2014、2016年的待售面積均超過(guò)4億平方米,待售面積遠(yuǎn)高于2022年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,樓市庫(kù)存量增加,市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì),主要原因不在于供給端,而在于需求端過(guò)于疲軟。“需求不振持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間,目前樓市仍未真正從低迷狀態(tài)中走出。”

“新房賣(mài)不出去、庫(kù)存量增加,令同行困惑的問(wèn)題是,在市場(chǎng)尚未復(fù)蘇形勢(shì)下供應(yīng)是否已出現(xiàn)階段性過(guò)剩,接下來(lái)應(yīng)該如何排兵布陣?!币患艺憬科鬆I(yíng)銷(xiāo)部人士說(shuō)。

新房去化方面,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)100個(gè)城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.4、18和21.9個(gè)月。

張波指出,按市場(chǎng)現(xiàn)有情況,預(yù)計(jì)城市之間的分化還將持續(xù),位于五大城市群中的一二線熱點(diǎn)城市的供需,后續(xù)仍會(huì)保持一定的熱度。

“一方面,這些城市去年所拍地塊價(jià)格相對(duì)較低,這些項(xiàng)目今年形成的供應(yīng)在價(jià)格上或有一定優(yōu)勢(shì),會(huì)吸引購(gòu)房者入市。另一方面,由于市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏加快,需求側(cè)信心亦會(huì)優(yōu)先復(fù)蘇。”張波稱。

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