萬(wàn)達(dá)等房企獲準(zhǔn)內(nèi)保外貸 “第四支箭”成效幾何

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)?記者?陳月芹2月1日,大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正用其境內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押,和境內(nèi)一家金融機(jī)構(gòu)洽談一筆約3.5億美元的境外貸款,以償還一筆3月份到期的美元債。一位接近交易人士透露,這筆貸款還處在商談階段,萬(wàn)達(dá)方尚未決定是否發(fā)行。

在此5天前,碧桂園公告宣布,民生銀行香港分行同意向碧桂園提供最高達(dá)5000萬(wàn)美元等值的人民幣定期貸款融資,所得款項(xiàng)將用于為一般營(yíng)運(yùn)資金需要進(jìn)行融資,包括但不限于為未償還的債項(xiàng)進(jìn)行再融資。

萬(wàn)達(dá)、碧桂園這兩筆境外融資,均是通過內(nèi)保外貸的方式進(jìn)行。雖然沒有官方定性,但行業(yè)內(nèi)多把內(nèi)保外貸形容為“第四支箭”。


【資料圖】

一位頭部房企融資高管近期忙于所在公司的債務(wù)重組問題,盡管目前已爆雷房企尚未能發(fā)行內(nèi)保外貸,但他依然樂于看到房地產(chǎn)融資環(huán)境破冰。他形容,2022年是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)美元債融資的至暗時(shí)刻。地產(chǎn)美元債最早始于2012年,2017年開始大規(guī)模發(fā)行。而從2021年12月至今,恒大、花樣年、佳兆業(yè)等超40家房企美元債接連違約,許多房企選擇“棄外保內(nèi)”,境外融資接近冰封,幾乎所有民營(yíng)房企的信用崩塌。

5年來(lái),內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)也經(jīng)歷了一輪起落沉浮。2017年6月,傳聞金融監(jiān)管部門要求銀行排查對(duì)海航、安邦、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)內(nèi)保外貸情況。盡管同年8月,外管局對(duì)傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn),但從結(jié)果看,消息引發(fā)萬(wàn)達(dá)股債雙殺,萬(wàn)達(dá)也開啟一番大調(diào)整。

2022年12月以來(lái),已有龍湖、碧桂園、越秀地產(chǎn)、中海等房企著手通過內(nèi)保外貸償還臨期美元債,多位房企融資人士糾正這并不意味著境外融資復(fù)蘇,因?yàn)閮?nèi)保外貸僅限于借新還舊,且需要境內(nèi)資產(chǎn)抵押,但某種意義上能緩解企業(yè)流動(dòng)性。更深層次的意義在于,這是一場(chǎng)監(jiān)管部門授意、境內(nèi)銀行配合、房企參與的信用修復(fù)行動(dòng)。

出鞘

和前三支箭——信貸、債券、股權(quán)融資不同,第四支箭“刀口”向外,瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)房企臨期的境外債。

所謂“內(nèi)保外貸”,指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保,由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放貸款。因此,這個(gè)跨境授信過程主要涉及四方主體,即境內(nèi)企業(yè)、境內(nèi)銀行、境外企業(yè)和境外銀行。

對(duì)房企來(lái)講,具體操作過程涉及:境內(nèi)房企總公司向境內(nèi)銀行提供資產(chǎn)擔(dān)保,或者通過其他方式提供反擔(dān)保措施,隨后境內(nèi)銀行向境外銀行出具保函,境外銀行憑借保函向境外投資企業(yè)發(fā)放外幣貸款。

為鼓勵(lì)和促進(jìn)中國(guó)企業(yè)的海外發(fā)展,2010年國(guó)家外匯管理局發(fā)布39號(hào)文,對(duì)內(nèi)地銀行向海外開出外幣擔(dān)保融資函實(shí)施額度管理,在額度指標(biāo)內(nèi)銀行可自行擔(dān)保,不需要逐筆審批,內(nèi)保外貸這一銀行跨境擔(dān)保業(yè)務(wù)至此興起,并在2014年、2017年等經(jīng)歷多重政策放寬而蓬勃發(fā)展。

此后,由于部分銀行的內(nèi)保外貸履約率高漲,造成了資本項(xiàng)下的資金流出等,2018年開始,國(guó)家外管局對(duì)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的具體細(xì)則加以規(guī)范和監(jiān)管,防范境外融資風(fēng)險(xiǎn)。

然而,這么多年來(lái),內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)幾乎沒有向房企開放資格。

2022年12月9日,龍湖一筆7億元的內(nèi)保外貸融資實(shí)現(xiàn)提款,這也是近年來(lái)房企獲得的首單內(nèi)保外貸融資。據(jù)悉,這筆7億元貸款,主要由中國(guó)銀行重慶分行為龍湖集團(tuán)開立人民幣融資性保函,且由中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保,為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸款融資。

中國(guó)銀行公司金融部總經(jīng)理葛春堯曾透露,中行為龍湖辦理的該筆“內(nèi)保外貸”,在接到龍湖申請(qǐng)后,不到10個(gè)工作日的時(shí)間便完成了保函開立以及境外放款。此外,“這筆內(nèi)保外貸業(yè)務(wù),是中行與龍湖集團(tuán)落實(shí)中央決策部署,執(zhí)行銀企《戰(zhàn)略合作協(xié)議》安排,共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措”。

實(shí)際上,早在去年11月21日,央行副行長(zhǎng)潘功勝在全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)表示,要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資,商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度,加快項(xiàng)目落地。

緊隨其后,去年12月初,監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行這四大行在12月10日前向房企提供以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款。碧桂園、萬(wàn)科、中海、越秀地產(chǎn)等紛紛宣布獲得銀行“內(nèi)保外貸”支持。

去年12月28日,碧桂園宣布獲得首筆內(nèi)保外貸融資,其中境內(nèi)擔(dān)保形式是出具信用證(碧桂園地產(chǎn)為境內(nèi)保函申請(qǐng)人,上市公司為境外借款人),支持的境外貸款是由工商銀行5家境外機(jī)構(gòu)組建2.8億美元(折合人民幣19.5億元)、期限3年的銀團(tuán)貸款,用于歸還碧桂園2018年在香港籌組的銀團(tuán)貸款。一個(gè)月后,碧桂園再獲得民生銀行香港分行的5000萬(wàn)美元等值的人民幣定期貸款。

此外,農(nóng)業(yè)銀行廣州分行也通過向廣州城建出具保函,為其境外股東越秀地產(chǎn)提供擔(dān)保,以支持越秀地產(chǎn)向農(nóng)業(yè)銀行香港分行申請(qǐng)不超過10億港元融資,期限13個(gè)月,用于歸還越秀地產(chǎn)在中國(guó)銀行香港分行、建設(shè)銀行香港分行的兩筆短期貸款。

1月初,人行廣州分行發(fā)布消息表示,近期房企境外債償債壓力較大,境外房地產(chǎn)市場(chǎng)信用環(huán)境明顯收縮,內(nèi)保外貸通過跨境增信的方式,支持優(yōu)質(zhì)房企實(shí)現(xiàn)海外融資“借新還舊”,后續(xù)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)將進(jìn)一步擴(kuò)容,指導(dǎo)轄內(nèi)中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行的分支機(jī)構(gòu)圍繞內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)與廣東省多家房企建立合作。

解燃眉之急

一位房企融資負(fù)責(zé)人所在公司已獲得內(nèi)保外貸借款,“第四支箭給公司償還美元債留了緩和余地,公司不需要變賣那么多資產(chǎn)了,一定程度上減輕流動(dòng)性壓力。解了燃眉之急,但沒有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性融資現(xiàn)金流入”。

站在房企融資的角度,對(duì)內(nèi)保外貸,他需要考量三個(gè)問題:一是沒有資金增量;二是最多做借新還舊,而且借新還舊甚至還有減額;三是還要拿出抵押。換言之,內(nèi)保外貸即房企拿出抵押物置換資金,用于償還外債,但是沒有任何新增資金,所以也不能理解成境外融資復(fù)蘇,信用貸市場(chǎng)根本沒有重新打開。

一位頭部房企IR人士解釋,2022年,很多房企的債務(wù)償還優(yōu)先度上,一般先保交付,再維護(hù)境內(nèi)信用市場(chǎng)、還銀行借款,而外債被置于最后。這種情況下,一家房企如果到期外債較多,要么有充足現(xiàn)金流去償還,要么得找一些再融資渠道,但目前整個(gè)再融資渠道基本都關(guān)了,可能可以通過配股做股權(quán)融資,但量也不大。因此,在這個(gè)時(shí)點(diǎn),監(jiān)管部門希望通過內(nèi)保外貸給房企外債接續(xù)提供了一個(gè)渠道。

“不是鼓勵(lì)房企對(duì)外債全都(用現(xiàn)金)買來(lái),而是給你多提供一個(gè)工具,至于你做不做得成,需要房企跟銀行商討,以哪些抵押物、怎么樣的成本去做?!?/p>

這位頭部房企IR人士提醒,目前僅有個(gè)位數(shù)的房企成功獲得內(nèi)保外貸,一方面是銀行做內(nèi)保外貸,前提是申請(qǐng)的企業(yè)有外債要還,而尚未爆雷的民企已不多;另一方面,內(nèi)保要提供抵押物,相當(dāng)于要和中債增發(fā)行信用債等融資渠道搶抵押物,而很多房企已經(jīng)拿不出更多資產(chǎn)。通過中債增發(fā)行信用債也要提供抵押物。信用債融資渠道被堵情況下,一家公司的融資能力基本被抵押物多少框死。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,龍湖之后,一家頭部已爆雷民企也和銀行洽談過內(nèi)保外貸融資,但銀行方考慮到該房企已違約過一次,最終沒有談成合作。

一家已爆雷房企融資高管也表示,出險(xiǎn)企業(yè)幾乎不可能做成內(nèi)保外貸,一是沒資金,二是沒什么資產(chǎn)可用于抵押擔(dān)保,三是出險(xiǎn)后很多房企可能會(huì)選擇境外債務(wù)整體重組,不需要單獨(dú)保單筆境外債了。

算賬

多名房企融資負(fù)責(zé)人透露,內(nèi)保外貸和之前在境外做貸款的成本差不多。

前述頭部房企IR人士詳解了發(fā)行內(nèi)保外貸的成本構(gòu)成:資產(chǎn)抵押成本和債項(xiàng)成本。

和第二支箭相比,房企需要給中債增一筆擔(dān)保費(fèi),成本約1%-2%;再加上4%-5%的發(fā)行票面利率,綜合下來(lái),融資成本一般在5%-7%區(qū)間。

而對(duì)于內(nèi)保外貸,僅算債項(xiàng)成本的話,因?yàn)閮?nèi)保外貸的本質(zhì)是一筆境外的銀行貸款,要看境外浮動(dòng)利率水平,這就和美元基準(zhǔn)利率掛鉤。現(xiàn)在由于美元加息等,這筆浮動(dòng)利率到了4%以上,加上額外的外匯加點(diǎn),再加上“內(nèi)?!毙枰:M(fèi),約1%-2%,整體算下來(lái)成本在9%-10%以上。如果房企評(píng)級(jí)較低,做內(nèi)保外貸的成本還要往上抬。

近10%的融資成本不是一個(gè)小數(shù)目,但仍有公司權(quán)衡之后選擇發(fā)行內(nèi)保外貸,“因?yàn)槌杀局姓即箢^的是美元加息周期導(dǎo)致浮動(dòng)利率上漲;第二是現(xiàn)在境外的一些債的收益率也很可觀,拿到這筆錢,能幫助公司在境外保存更多現(xiàn)金,可以拿去回購(gòu)境外的一些債,收益率可能在12%甚至15%以上,怎么算都還是賺的”。

概而言之,如果能發(fā)內(nèi)保外貸,可以拿來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性,也可以拿去收債,從收益率來(lái)說都劃得來(lái)。

這位頭部房企IR人士還補(bǔ)充,房企要調(diào)資金出境,其實(shí)比較麻煩,原則上只能通過分紅的形式出去,但分紅要征兩層稅,稅負(fù)成本很高。因此,內(nèi)保外貸提供了一個(gè)渠道減少資金出境的成本。

多家房企融資人生坦言境內(nèi)銀行對(duì)房企的資產(chǎn)抵押率壓得很低,一般在5成以下。更殘酷的現(xiàn)實(shí)是,經(jīng)歷了變賣資產(chǎn)還債、將資產(chǎn)抵押給中債增、向銀行借款后,很多房企的可供抵押資產(chǎn)接近清零。能獲得多少內(nèi)保外貸額度,全看資產(chǎn)厚薄。

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