報(bào)道：爆雷！榮盛發(fā)展10億中票違約，公司債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)

來(lái)源：小債看市

雖然，此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項(xiàng)，但此次其公開(kāi)債務(wù)首次違約，預(yù)示著公司債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。

01


(相關(guān)資料圖)

違約

1月30日，民生銀行公告稱(chēng)，榮盛發(fā)展（002146.SZ）“20榮盛地產(chǎn)MTN001”應(yīng)于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應(yīng)利息。

截至2023年1月23日，榮盛發(fā)展未能按期足額兌付上述本息，構(gòu)成違約。

違約公告

據(jù)公開(kāi)資料顯示，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”發(fā)行于2020年7月22日，當(dāng)前余額9.4億元，票息7.22%，發(fā)行期限3年。

2022年7月，榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN001”及“20榮盛地產(chǎn)MTN002”展期議案獲得通過(guò)，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”到期日調(diào)整為2023年10月23日。

按照約定，2022年7月23日起的15個(gè)月內(nèi)，榮盛發(fā)展分期完成本金兌付，即分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

據(jù)悉，2023年1月中旬榮盛發(fā)展擬對(duì)“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”進(jìn)行二次展期，將在原有展期15個(gè)月方案上整體再延后2年進(jìn)行兌付。

不過(guò)，很顯然上述債券二次展期的持有人議案沒(méi)有通過(guò)。

值得注意的是，雖然此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項(xiàng)，但此次是其公開(kāi)債務(wù)首次違約，預(yù)示著公司債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前榮盛發(fā)展存續(xù)4只境內(nèi)債券，存續(xù)規(guī)模34.59億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模超20億元。

2022年12月20日，榮盛發(fā)展再將一筆13.8億元“20榮盛地產(chǎn)MTN003”展期兩年。

存續(xù)債券到期分布

據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，榮盛發(fā)展主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。

此外，榮盛發(fā)展還存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模7.41億美元，應(yīng)于2023年3月16日和2024年9月17日到期，2022年1月上述兩只票據(jù)發(fā)生交換要約，置換成新票據(jù)后到期時(shí)間分別被延長(zhǎng)1年及2.5年。

自2021年下半年以來(lái)，榮盛發(fā)展商票持續(xù)逾期，其控股股東已多次被列為被執(zhí)行人，且隨著業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，公司在債務(wù)泥潭中越陷越深。

02

業(yè)績(jī)持續(xù)虧損

據(jù)官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，已基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長(zhǎng)為全國(guó)性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司。

2007年，榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

榮盛發(fā)展官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，榮盛發(fā)展的控股股東為榮盛控股股份有限公司，直接持股25.58%，并通過(guò)榮盛建設(shè)工程有限公司間接持股，公司實(shí)際控制人為耿建明。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，榮盛發(fā)展竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩，疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，存在降價(jià)促銷(xiāo)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，營(yíng)業(yè)收入、毛利潤(rùn)及毛利率同比均大幅下降。

據(jù)2022年業(yè)績(jī)快報(bào)，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)歸屬股東凈虧損190億元-250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億元-253億元。

榮盛發(fā)展表示，受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致公司毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)較大幅度下降。

歸母凈利潤(rùn)

中指研究院房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額355億元，同比減少65.7%，下滑程度大于行業(yè)平均水平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年前10個(gè)月榮盛發(fā)展以284.3億操盤(pán)金額位居房企第43位；以271.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積居第30位，排名較2021年大幅下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年上半年，榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1幅地塊，土地總價(jià)款0.64億元，權(quán)益比例48.6%，權(quán)益對(duì)價(jià)0.31億元。

截至2022年上半年底，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)建面約3254萬(wàn)平方米，目前的土儲(chǔ)總量可以滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)3年左右的發(fā)展需求。

截至2022年三季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2748.07億元，總負(fù)債2344.8億元，凈資產(chǎn)403.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.3%。

近年來(lái)，榮盛發(fā)展的財(cái)務(wù)杠桿水平高企，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿水平

從“三道紅線”看，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比0.5，凈負(fù)債率為76.3%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%，踩中兩道紅線歸為“橙檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的90%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2022年三季末，榮盛發(fā)展流動(dòng)負(fù)債有2115.03億元，主要為其他應(yīng)付款，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有247.93億元。

值得注意的是，榮盛發(fā)展還有應(yīng)付票據(jù)、交易性金融負(fù)債，其短期有息負(fù)債總規(guī)模更高。

相較于短債規(guī)模，榮盛發(fā)展流動(dòng)性緊張，其賬上貨幣資金有108.7億元，除去受限資金后不足以覆蓋短債，存在較大短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

在備用資金方面，截至2021年末，榮盛發(fā)展銀行授信有943.16億元，未使用授信額度有639.22億元，表面看其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信情況

在負(fù)債方面，榮盛發(fā)展還有229.77非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)191.69億元。

整體來(lái)看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有450.09億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為19%。

有息負(fù)債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2021年和2022年前三季度其財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為18.91億和14.11億元，另外銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用也逐年增長(zhǎng)，期間費(fèi)用對(duì)公司利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

從償債資金來(lái)源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、債務(wù)收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。

盈利和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流惡化壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴(lài)于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權(quán)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。

在股權(quán)質(zhì)押方面，榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股及其一致行動(dòng)人合計(jì)質(zhì)押及設(shè)定信托數(shù)量16.19億股，占所持股份的60.25%。

可以看出，榮盛發(fā)展主要股東質(zhì)押公司股份的比例較高，若股價(jià)下行則可能面臨被平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，2021年以來(lái)榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境惡化，其籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入金額下降，在償還大量負(fù)債后，籌資性現(xiàn)金流凈流出242.86億元，今年前三季度再次凈流出135.21億元。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至2022年三季末，榮盛發(fā)展其他應(yīng)收款項(xiàng)高達(dá)310.41億，主要為土地保證金等政府部門(mén)保證金及合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款，且其他應(yīng)收款項(xiàng)賬齡分布較長(zhǎng)，對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性造成一定影響。

另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大，截至2022年中該指標(biāo)為595.6億，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨，不利于資產(chǎn)流動(dòng)。

總得來(lái)看，榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)連續(xù)巨虧，盈利能力大幅惡化，對(duì)債務(wù)和利息保障下降；流動(dòng)性緊張，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。

03

“河北王”

早年，耿建明在部隊(duì)當(dāng)了三年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學(xué)院，進(jìn)修建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長(zhǎng)、處長(zhǎng)，并于1991年考入天津大學(xué)工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)。

1996年，耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海，懷揣僅有的5000元錢(qián)，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。

憑借過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風(fēng)生水起。

當(dāng)建筑業(yè)正如火如荼時(shí)，耿建明覺(jué)察到建筑市場(chǎng)已經(jīng)趨向飽和，而市民對(duì)高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場(chǎng)潛力，于是轉(zhuǎn)而進(jìn)軍房地產(chǎn)。

1999年，耿建明把進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)等優(yōu)勢(shì)，榮盛第一個(gè)住宅項(xiàng)目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣(mài)光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。

榮盛首個(gè)住宅項(xiàng)目 “方州花園”

南京項(xiàng)目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個(gè)破舊小區(qū)的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗(yàn)吸取過(guò)來(lái)，創(chuàng)造了當(dāng)年100%銷(xiāo)售的輝煌，這也為榮盛后來(lái)的發(fā)展打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。

2002年，耿建明在廊坊設(shè)立了榮盛控股，開(kāi)發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤(pán)，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。

在策略上，榮盛選擇避開(kāi)與一線城市的實(shí)力雄厚的國(guó)企、外企的正面較量，以超出當(dāng)?shù)叵M(fèi)者預(yù)期的比較優(yōu)勢(shì)，在三線城市扎根，隨后進(jìn)軍同級(jí)別滄州、徐州等市場(chǎng)，開(kāi)始全國(guó)布局。

2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

耿建明在榮盛上市時(shí)敲鐘（右）

2008年，全球金融危機(jī)后的4萬(wàn)億救市資金，帶來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)。

隨后十年，榮盛以開(kāi)發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語(yǔ)等多種風(fēng)格樓盤(pán)系列。

2017年前后，隨著環(huán)京限購(gòu)政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開(kāi)啟全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略，試圖通過(guò)區(qū)域均衡布局實(shí)現(xiàn)對(duì)沖籃子過(guò)于集中的影響。

2019年，榮盛發(fā)展全年?duì)I收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂(lè)部”。

不過(guò)，榮盛發(fā)展的全國(guó)化道路走得并不順暢，2021年其在杭州的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前就被質(zhì)疑“銷(xiāo)售神隱”、“變相全款”等。

近年來(lái)，隨著環(huán)京樓市降溫，行業(yè)融資環(huán)境收緊，從2021年下半年開(kāi)始榮盛發(fā)展流動(dòng)性壓力顯現(xiàn)，其商票、理財(cái)相繼逾期，拉開(kāi)公司債務(wù)危機(jī)的序幕。

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