“一平米”抵小縣城一套房,全國(guó)5城最貴豪宅報(bào)價(jià)均超30萬元/平

來源:第一財(cái)經(jīng)

日前,中國(guó)香港誕生有史以來最貴單價(jià)地王——光是樓面價(jià)已經(jīng)超過90萬元/平方米。該地塊所在的淺水灣片區(qū),已經(jīng)有洋房賣到145萬元/平方米,這個(gè)單價(jià)足夠在內(nèi)地小城市買一套100多平方米的住宅。

第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),中國(guó)四大一線城市“北上廣深”,目前都已有報(bào)價(jià)超過30萬元/平方米的房子。而且去年以來,各地豪宅市場(chǎng)成交量不降反升,走出了一波獨(dú)立行情。數(shù)據(jù)顯示,上海和北京則是中國(guó)最大的頂級(jí)豪宅市場(chǎng),5000萬元以上的豪宅,去年上海賣掉299套,北京成交255套。

業(yè)內(nèi)人士指出,目前樓市呈現(xiàn)剛需冷、豪宅熱的情況。因?yàn)楹勒?yīng)稀缺、財(cái)富保值需求大等因素,一二線城市豪宅成交普遍量?jī)r(jià)齊升。

深圳二手房最高放盤價(jià)超30萬元

2月15日,香港地政總署公布,一幅位于香港淺水灣的鄉(xiāng)郊建屋地段第1203號(hào)用地,被以11.88億港元批予Success Energy Limited,母公司為爪哇控股(00251.HK),批租期為50年。按最低總建面計(jì)算,該地塊的樓面價(jià)約為111.78萬港元/平方米,約合人民幣90.8萬元/平方米。

該地王位于香港淺水灣南灣道,是香港傳統(tǒng)豪宅地段。區(qū)域上一次出讓土地,要追溯到十年前,大昌地產(chǎn)曾以樓面價(jià)約44萬元/平方米拿地,建成“淺水灣108 PULSA”項(xiàng)目。時(shí)隔十年,淺水灣南灣道的地價(jià)已經(jīng)翻倍。目前該片區(qū)洋房單價(jià)最高已經(jīng)賣到145萬元/平方米,一套房總價(jià)近20億港元,一平米已經(jīng)相當(dāng)于內(nèi)地小城市一套房。

眾所周知,香港是全球房?jī)r(jià)最高的城市之一。除了淺水灣,港島山頂中心的聶歌信山也曾創(chuàng)下過紀(jì)錄。2017年,有未透露身份的買家購(gòu)入聶歌信山道8號(hào)兩套相鄰的公寓,合計(jì)出資逾11.6億港元,每平方米約合120萬元人民幣。

與香港屯門隔海灣相望的深圳南山區(qū),則是深圳豪宅密布的地方,近年來房?jī)r(jià)漲勢(shì)也非常強(qiáng)勁。

“深圳灣1號(hào)”一直被稱為深圳豪宅中的“勞斯萊斯”,曾有消息稱該樓盤有一套房最高備案價(jià)超過3.4億元,9室5廳,單價(jià)超過36萬元/平方米,但是很快被深圳市規(guī)土委辟謠為假消息。目前多個(gè)看房中介平臺(tái)顯示,深圳灣1號(hào)商務(wù)公寓均價(jià)為28萬元/平方米。

不同于一灣之隔的香港,深圳的豪宅單價(jià)上限一直處于調(diào)控之下,以避免刺激二手房?jī)r(jià)格過熱。

約兩年前,與深圳灣1號(hào)同片區(qū)的樓盤“恒裕深圳灣”的備案價(jià)格上線,其中有18套房源備案單價(jià)超過了20萬元/平方米,14套總價(jià)過億,結(jié)果僅過了半天,該價(jià)格就被緊急撤下。最終,該樓盤單價(jià)被控制在了9.8萬-20萬元/平方米之間,均價(jià)為15.3萬元/平方米。

一位居住在該片區(qū)的深圳市民告訴第一財(cái)經(jīng),事實(shí)上近年該區(qū)域二手房放盤價(jià)屢屢超過30萬元/平方米,“一二手倒掛”現(xiàn)象明顯,在深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)打擊樓市過熱后,區(qū)域房?jī)r(jià)漲勢(shì)終于略見平穩(wěn)。2月18日,記者在“貝殼找房”平臺(tái)上看到,深圳灣1號(hào)一套313平方米的三室一廳海景房,總價(jià)報(bào)到了9680萬元,折合下來,單價(jià)確實(shí)達(dá)到了30.8萬元/平方米。

廣州有頂豪公寓欲賣40萬元/平

廣州一直被稱為四大一線城市中的價(jià)格洼地,但是豪宅的價(jià)格卻一飛沖天。

根據(jù)安居客、貝殼等多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù),深圳樓市整體均價(jià)在5.5萬-6.5萬元之間,廣州則僅在3.4萬-4萬元間。不過,去年下半年有消息稱,廣州金融城一個(gè)公寓樓盤領(lǐng)取預(yù)售證,最高一套房的備案單價(jià)竟然達(dá)到了42萬元/平方米,直接秒殺了深圳的頂豪樓盤價(jià)格。

第一財(cái)經(jīng)了解到,這個(gè)樓盤為南向一線江景盤“合景臻溋·名鑄”,達(dá)到最高備案價(jià)的那套房性質(zhì)為商業(yè)公寓,所以才能不受一手住宅的最高限價(jià)影響。

該樓盤所在地并不是廣州傳統(tǒng)的豪宅區(qū),而是新興片區(qū)天河?xùn)|,因?yàn)榻陙韽V州金融城的開發(fā),這里有望成為下一個(gè)珠江新城。

2019年初,廣州本土開發(fā)商合景泰富以封頂價(jià)37.06億元+自持55%的條件,拿下了廣州金融城首宗涉宅用地,扣除自持面積后,地塊樓面價(jià)高達(dá)8.3萬元/平方米。而且,按照出讓條件,該地塊上建成的項(xiàng)目有超過一半必須得自持。

因此,合景泰富想打造一個(gè)與眾不同的高端頂豪項(xiàng)目,它的價(jià)格也不一般?!昂暇罢闇痢っT”由4棟住宅+3棟公寓組成,目前主力建筑面積在267-280平方米,對(duì)外吹風(fēng)價(jià)19萬-23萬元/平,看房需驗(yàn)資1000萬。有消息稱,該樓盤有一套頂復(fù)面積為450平方米,價(jià)格1.9個(gè)億——這便是那套備案價(jià)超過40萬元/平方米的廣州最貴商業(yè)公寓。

一位熟悉當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)的人士則表示:“(該樓盤)確實(shí)已經(jīng)對(duì)外開放看房了,應(yīng)該只有一兩套的單價(jià)是破40萬的,而且未必最終能賣出這種價(jià)格,只是想奔著這個(gè)價(jià)格去談,因?yàn)檫@種頂豪都是跟客戶具體協(xié)商談判房?jī)r(jià)的。”

在“合景臻溋·名鑄”橫空出世之前,廣州的頂豪樓盤第一名長(zhǎng)期被“僑鑫·匯悅臺(tái)”霸榜。匯悅臺(tái)位于廣州城市中軸線CBD區(qū)域,南臨珠江新城臨江大道,擁有一線江景,由6棟38-40層的超高層塔樓組成“皇冠”形狀,南向珠江展開。2020年時(shí),僑鑫·匯悅臺(tái)曾接連網(wǎng)簽總價(jià)過億的住宅單位。其中一套為1.48億元的775㎡復(fù)式單位,折合單價(jià)19萬/平方米;另一套為791平的復(fù)式單位,總價(jià)2.3億,折合單價(jià)29萬/平方米。截至目前,貝殼找房平臺(tái)顯示,僑鑫·匯悅臺(tái)的掛牌均價(jià)為19萬元/平方米。

去年廣州樓市整體情況并不樂觀,但是豪宅市場(chǎng)卻走出了獨(dú)立行情,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),廣州總價(jià)千萬級(jí)以上的豪宅網(wǎng)簽套數(shù)首次突破2500套。

近日,廣州多個(gè)豪宅樓盤領(lǐng)取預(yù)售證,部分住宅項(xiàng)目的備案均價(jià)拿到了接近15萬元/平方米的價(jià)格,相比之前,一手房限價(jià)似乎已有所松動(dòng),越來越多的豪宅盤正加入廣州房?jī)r(jià)冠軍寶座的角逐。

對(duì)此廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱,廣州一直以來都實(shí)施嚴(yán)格的住房?jī)r(jià)格指導(dǎo),但各個(gè)樓盤備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的,并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo),沒有設(shè)置專門的價(jià)格紅線。

北京“老破小”學(xué)區(qū)房最貴

說起中國(guó)內(nèi)地豪宅的最大市場(chǎng),不得不提及上海。

上海最核心的靜安、黃浦、陸家嘴濱江的豪宅盤,一套房子動(dòng)輒上億元,其中最為知名的是“湯臣一品”。

早在2005年,湯臣一品就以單價(jià)11萬元/平方米的價(jià)格開始預(yù)售,當(dāng)時(shí)是中國(guó)豪宅價(jià)格天花板,其后由于市場(chǎng)下行,湯臣一品最低以6萬多元的單價(jià)出貨了幾套。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸景氣,湯臣一品在10年前,就有頂級(jí)公寓的單套單價(jià)超過30萬元/平方米,當(dāng)時(shí)A棟樓一套高層復(fù)式房源總價(jià)超3億元。2017年時(shí),湯臣一品一套公寓賣出34.3萬元/平方米單價(jià),刷新上海高層住宅新房成交紀(jì)錄。

截至目前,根據(jù)貝殼找房平臺(tái),湯臣一品單價(jià)均價(jià)為27萬元/平方米,公寓總價(jià)1.6億元起,面積段在597-767平方米之間。

相較湯臣一品,隔壁同樣位于陸家嘴濱江的“中糧海景壹號(hào)”則是新建成的上海高層豪宅典型代表,小區(qū)由5幢超高層江景公寓圍合組成,2018年時(shí)剩余一套頂復(fù),建面約592平方米,總價(jià)約1.5億,單價(jià)超過25萬元/平方米。目前該樓盤已經(jīng)售罄,多個(gè)二手房平臺(tái)上的掛牌均價(jià)超過20萬元/平方米。

不過,湯臣一品、中糧海景壹號(hào)還不是上海最貴的豪宅。在民間,“西有檀宮,東有君庭”的說法流傳甚廣,說的正是上海兩個(gè)天花板級(jí)別的別墅花園小區(qū)。根據(jù)公開資料,華洲君庭位于浦東東郊,一共僅21套獨(dú)棟別墅,每棟占地5畝,風(fēng)格各異,建筑面積在1300~1400平方米之間,超過1000平方米的花園、游泳池、按摩池、室內(nèi)電梯等都是標(biāo)配。檀宮則位于上海西郊,僅18幢別墅,以英國(guó)、法國(guó)、意大利、西班牙的經(jīng)典建筑為藍(lán)本,號(hào)稱“滬上第一豪宅”。

去年9月,華洲君庭一套獨(dú)棟別墅在阿里法拍平臺(tái)拍出3.15億元的成交價(jià),折算每平方米22.5萬元,創(chuàng)下全國(guó)法拍單套住宅價(jià)格之最。有中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,這一法拍價(jià)格相當(dāng)于打了七折,按照市場(chǎng)價(jià),華洲君庭二手房均價(jià)超過30萬元。隔壁的東郊壹號(hào)樓盤也是上海灘頂級(jí)別墅,房齡更新,目前在售價(jià)是38萬元/平方米。

中國(guó)的首都北京,豪宅市場(chǎng)雖然沒有上海那么熱,但北京不論是教育、醫(yī)療還是產(chǎn)業(yè)、資源,都領(lǐng)跑絕大部分城市,所以北京的市場(chǎng)永遠(yuǎn)不缺入場(chǎng)者。

北京的泰禾中國(guó)院子曾經(jīng)列入中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜中,該項(xiàng)目位于長(zhǎng)安街東起點(diǎn),坐落京杭大運(yùn)河河畔,院子價(jià)格在3200萬元至3億元一套。其中價(jià)值3億的樓王,因?yàn)橄?,建成十多年來泰禾一直沒有賣。

因?yàn)閮赡昵疤┖虃鶆?wù)暴雷,近期這套知名樓王單位已被掛上阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),將于一周后開拍。起拍價(jià)為2.02億元,相較評(píng)估價(jià)打了七折,建筑面積1837.61平方米,起拍單價(jià)約11萬元/平方米。

北京單價(jià)最高的房子,實(shí)際上還輪不到這類豪宅小區(qū)。早從2014年起,北京就開始出現(xiàn)超過30萬/平方米的胡同學(xué)區(qū)房,即便去年開始北京已經(jīng)對(duì)學(xué)區(qū)房大力整頓,目前這類“老破小”高價(jià)房仍然存在,只是價(jià)格相比去年略有回調(diào)。

全國(guó)豪宅成交量逆市上升

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,去年樓市呈現(xiàn)上半年漲、下半年跌的極端現(xiàn)象,唯一走出獨(dú)立行情的就是豪宅市場(chǎng)。全國(guó)一二線城市豪宅成交套數(shù)普遍上漲:1000萬元以上豪宅,上海成交了11251套,同比漲幅為4%;北京成交了9051套,同比上漲61%,深圳成交了8061套,同比上漲151%,南京成交了1918套,同比上漲36%,杭州成交4092套,同比上漲52%。

5000萬元以上級(jí)頂豪市場(chǎng)中,上海和北京的成交套數(shù)遙遙領(lǐng)先。上海去年全年成交299套,同比上漲18%,北京成交255套,同比上漲57%。此外,深圳、廣州、東莞、杭州、青島分別成交41、21、19、14、11套。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),去年下半年,上海頂級(jí)豪宅翠湖五集、九廬、綠地海珀外灘等項(xiàng)目開盤,均是當(dāng)天售罄,杭州臻奧院總體中簽率低至3.3%。在上海多數(shù)剛需盤二手價(jià)格穩(wěn)中有降的情況下,上海10個(gè)典型豪宅盤去年全年有10%-14%的漲幅。

香港美聯(lián)物業(yè)近日也發(fā)布數(shù)據(jù)稱,近一年來香港新盤銷售宗數(shù)共約761宗,較去年同期下跌65%,但是年內(nèi)大額豪宅物業(yè)銷售宗數(shù)卻逆市上升,超過5000萬港元的交易錄得24宗,同比增長(zhǎng)14%。

根據(jù)豪宅中介機(jī)構(gòu)麗茲行統(tǒng)計(jì),近三年來北京豪宅供地較少,2021年豪宅地塊占比將跌破0.1,即全年供應(yīng)60多宗地塊中,可開發(fā)成豪宅產(chǎn)品僅6宗。由于供應(yīng)稀缺,豪宅產(chǎn)品的項(xiàng)目周期越來越短。2019年拿地的豪宅項(xiàng)目開發(fā)周期在2.5年以上,2020年拿地的豪宅項(xiàng)目一般是半年后或第二年就開盤,開發(fā)周期縮短至一年左右;2021年拿地的豪宅項(xiàng)目,拿地4個(gè)月后開盤即售罄。開發(fā)商開發(fā)時(shí)間大大縮短,成交速度加快,豪宅產(chǎn)品越來越難搶。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部主管、高級(jí)董事唐華表示,2021年上海豪宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況,較2020年更為凸顯。她認(rèn)為,核心區(qū)域供應(yīng)稀缺、剛需改善、財(cái)富保值目的等因素,是高端項(xiàng)目受到熱捧的重要因素。

作者:馬一凡

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